Hinter die Zahlen blicken
Nebenkosten Umlage und Verteilerschlüssel werden im Mietvertrag vereinbart
Posten über Posten: In der Liste der möglichen Nebenkosten finden sich Laien zunächst kaum zurecht. BILD: Archiv/dpa 
ust
Stuttgart - Die Nebenkostenabrechnung muss kein Buch mit sieben Siegeln bleiben. An eine formell wirksame Abrechnung der Betriebskosten stellt die Rechtsprechung laut der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH folgende vier Anforderungen:
Die Zusammenstellung muss die Gesamtkosten der Wohnanlage in geordneter Form enthalten.
Der Anteil des Mieters muss berechnet sein.
Außerdem muss der Verteilerschlüssel erläutert werden.
Und die bereits geleisteten Vorauszahlungen müssen dargestellt und von den Kosten, die auf den Mieter entfallen, abgezogen werden.
Nebenkosten beinhalten sämtliche Bewirtschaftungskosten eines Objekts. Das sind alle Kosten, die dem Vermieter für die Pflege und Wartung eines Gebäudes oder einer Wohnung entstehen und nicht von der Miete erfasst werden. Es wird zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Die warmen Betriebskosten umfassen Heizung und Warmwasseraufbereitung. Alle anderen Nebenkosten werden unter den kalten Betriebskosten zusammengefasst; dazu gehören auch solche, die – wie etwa die Grundsteuer – durch das Grundstück entstehen.
Sollen die Kosten auf den Mieter umgelegt werden, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich. Fehlt diese, wird unterstellt, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten sind.
Im Mietvertrag wird von Vermieter und Mieter vereinbart, nach welchem Maßstab die Nebenkosten, die der Mieter tragen soll, berechnet werden. Die gebräuchlichsten Umlageschlüssel orientieren sich entweder an der Wohnungsgröße, der Personenzahl oder an der Anzahl der Wohneinheiten. Wurde im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, sind die Nebenkosten gemäß dem Mietrechtsreformgesetz nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, sind nach dem Verbrauch abzurechnen.
Das Gesetz schreibt vor, dass vom Vermieter nur laufende Kosten abgerechnet werden dürfen. Einmalige Kosten, etwa für Reparaturen oder Modernisierungen, darf er nicht umlegen.
Die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters für die Betriebskosten werden in der Regel einmal jährlich abgerechnet. Der Zeitraum, für den der Vermieter die Betriebskosten zusammenstellt und abrechnet, darf maximal ein Jahr betragen und muss dem Mieter spätestens 12 Monate später mitgeteilt werden. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter deshalb bis spätestens zum letzten Tag der Frist zugehen.
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