Ammerland - Bis nächsten Dienstag müssen alle Immobilienbesitzer ihre Grundsteuerunterlagen ans Finanzamt geschickt werden. Von dort kommt anschließend ein Bescheid, wie viel man künftig zahlen muss. Das betrifft übrigens auch Mieter. Denn Vermieter können dies mit den Nebenkosten umlegen. Eigentlich sollte die Reform für mehr Steuergerechtigkeit sorgen. Doch das Gegenteil ist der Fall. Dies zeigen etliche Beispiele aus dem Ammerland.
Der Grund für die vielen Merkwürdigkeiten sind die offiziellen Bodenrichtwerte. Die Gutachterausschüsse (ehemals Katasterämter) haben diese per 1. Januar 2022 ermittelt. Je höher der Bodenrichtwert, desto höher fällt im Verhältnis auch die Steuer aus. Nun müsste man meinen, dass die Grundstücke in den Top-Lagen und Millionärsvierteln am höchsten bewertet sind. Doch das ist eben nicht der Fall.
Günstig am See
Wie berichtet, liegt der Bodenrichtwert für Seegrundstücke in Zwischenahn bei 320 Euro pro Quadratmeter. Wer ein Stück weiter ohne Seeblick in Zwischenahn wohnt, dessen Grundstück wird mit 600 Euro bewertet. Und selbst an der vielbefahrenen Oldenburger Straße liegt der Bodenrichtwert teilweise bei 440 Euro. Merkwürdig geht es auch an der Wiefelsteder Straße zu. Die eine Seite ist mit 440 Euro bewertet, die andere mit 265 Euro.
Zu den laut Bodenrichtwert günstigsten Ecken von Edewecht gehört der Rote Steinweg. Dort wurde zum Teil nur ein Wert von 110 Euro angesetzt. Dabei stehen dort Millionärsvillen mit direktem Seezugang.
Und in Rastede verblüfft einen das Neubaugebiet Im Göhlen. Dort hat beziehungsweise verkauft die Gemeinde Grundstücke für etwa 280 bis 315 Euro pro Quadratmeter. Grundlage für die Preise war eine Wertermittlung des Gutachterausschusses.
Auf der Bodenrichtwertkarte hingegen ist das weitgehend noch nicht bebaute Gebiet mit 70 Euro ausgepreist. Das ist das, was sonst im Außenbereich fällig wird.
Experte übt Kritik
Einer der sich mit Bodenrichtwerten, aber auch mit dem Grundsteuerbedarf der Kommunen auskennt, ist Benjamin Dau. Der Rasteder ist Immobilienunternehmer und sitzt für die SPD im Gemeinderat und im Kreistag.
Seine Meinung zu dem neuen Grundsteuermodell auf Basis der Bodenrichtwerte ist eindeutig. „Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist nicht mehr zeitgemäß“, sagt Dau. Und er wird noch deutlicher: „Die Grundsteuerreform belastet vor allem die breite Masse.“
Ungerechte Berechnung
Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte anhand von Verkäufen. In manchen Vierteln kommt jedoch nur selten ein Grundstück auf den Markt. Deshalb gibt es hier auch kaum eine Erhöhung bei den Werten. Dies ist gerade in hochpreisigen Vierteln der Fall.
In „normalen“ Straßenzügen gab es hingegen viel mehr Bewegung. Und weil die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren massiv gestiegen sind, sind dort auch die Bodenrichtwerte explodiert.
Der Wert eines Grundstücks wird durch den Bodenrichtwert nicht mehr wirklich widergespiegelt, meint Dau. „Wenn jemand am Zwischenahner Meer eine Immobilie mit Seegrundstück verkauft, dann sicher nicht für 320 Euro pro Quadratmeter“, sagt Benjamin Dau.
Sieben Jahre gültig
Was das neue Grundsteuermodell ebenfalls angreifbar macht, ist die Aktualisierung der Bodenrichtwerte. Die soll nämlich erst nach sieben Jahren erfolgen. Wer also gerade im Göhlen für 315 Euro ein Grundstück von der Gemeinde erworben hat, zahlt dann für mehrere Jahre auf Basis des 2022 mit 70 Euro festgelegten Bodenrichtwerts – also viel zu wenig.
Ein Einzelfall ist das nicht. Es sieht in den meisten Neubaugebieten so aus, da sie sich auf der offiziellen Karte des Landes ja im billigen Außenbereich befunden haben.
