Berlin - Anders als ein Neubau steht ein altes Haus meist in einer gewachsenen Wohngegend mit funktionierender Infrastruktur und Nachbarschaft. Wer sich für eine Immobilie entscheidet, die in den 50er und 60er Jahren gebaut wurde, kann einen Schatz bekommen. Oder auch einen Reinfall erleben.
„Ihr Minus sind die energetisch und technisch einfachen Standards“, erläutert Michael Schick vom Immobilienverband Deutschland. Schwachstellen sind eine mangelnde Wärmedämmung, feuchte Keller, veraltete Haustechnik sowie schadhafte, ungedämmte Dächer. Ohne die Begutachtung durch einen unabhängigen Experten sollte man so ein Haus nicht übernehmen, dazu gehört auch eine Analyse der Schadstoffbelastung. „Erst wenn die abschließenden Laborergebnisse vorliegen, ist eine seriöse Aussage zu Art und Umfang der Sanierung möglich“, betont Ulrich Zink vom Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung. Erst dann sollte man über einen Kauf nachdenken.
„Nachkriegshäuser haben ganz typische Eigenschaften, die man kennen sollte“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Sie besitzen meist kleine Zimmer, die Wände sind nicht gedämmt, die Fenster sind einfach verglast, Keller und Dachgeschoss nicht ausgebaut. „Trotzdem kann man daraus viel machen und sie den heutigen Standards anpassen“, sagt Reinhold-Postina. Es lassen sich Wände versetzen, Zimmer zusammenlegen, Terrassen vergrößern, Balkone anbauen. Je nach Aufwand müssen für die Modernisierung gut 40 Prozent der Kaufsumme zusätzlich investiert werden.
Es gibt auch Unterschiede zwischen den Jahrzehnten. „Häuser, die in den 50er Jahren gebaut wurden, haben meist eine schlechtere Bausubstanz als die 60er-Jahre-Bauten“, sagt Schick. Denn sie wurden mit recht einfachen Mitteln nach dem Krieg im Wiederaufbauprogramm errichtet. In den 60er Jahren war die Qualität besser.
Eine Lösung von der Stange für die Sanierung gibt es nicht. Manchmal lohnt sich die Modernisierung nicht, weil ein Neubau günstiger ist – etwa wenn die die Gebäude in den 70er Jahren oder später erheblich umgebaut, erklärt Reinhold-Postina. Denn in den 70er Jahren wurden gesundheitsschädliche Baustoffe verwendet. Wo zwischenzeitlich nichts saniert wurde, ist zu erwarten, dass die Häuser aus den 50er und 60er Jahren gesundheitlich unbedenklich sind. Denn es wurden beim Bau natürliche, traditionelle Baustoffe wie Ziegel oder Tonsteine verwendet. „Die sollten keineswegs herausgerissen und entsorgt werden“, betont Reinhold-Postina.
Fassadendämmung ja oder nein? Dazu gibt es bei Altbauten zwei Meinungen:
Nicht zwangsläufig erforderlich sei sie, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren, weil alte Häuser oft noch ein 36 Zentimeter dickes Mauerwerk hätten. In diesem Fall reiche eine Heizungserneuerung.
Für unumgänglich hält Altbauexperte Ulrich Zink eine energetische Sanierung inklusive Fenstertausch und Fassadendämmung. „Die Häuser sollen schließlich die Energiestandards der Zukunft erfüllen.“
