Cloppenburg - Auch wenn das Bauen angesichts steigender Materialpreise immer teurer wird und Bauland in Cloppenburg aktuell rar ist, verfolgen viele Menschen den Traum vom eigenen Haus in Cloppenburg. Wie läuft das Verfahren für ein Baugebiet ab? Wie entscheidet sich, wo ein neues Gebiet ausgewiesen wird? Wir haben dazu mit den Stadtplanern Hans-Jürgen Koopmann und Joseph Poll gesprochen.
Wann gibt es Neubaugebiete ?
„Viele Leute stellen sich die Frage, ob Cloppenburg noch weiter wachsen muss. Aktuell ist das noch gewollt“, erklärt Poll. Den Hintergrund für diese Einschätzungen liefern unter anderem der Demographie-Bericht – also wie die Bevölkerung altert und sich entwickelt – sowie einige Bedarfsstudien von Instituten. „Wir wissen beispielsweise aus Emstekerfeld, das dort Flächen gebraucht werden“, berichtet der Stadtplaner. Solche Anliegen werden unter anderem über die Ortsvorsteher oder auch über die Ratsmitglieder an die Stadt herangetragen. In Emstekerfeld ist das letzte Baugebiet vor etwa 15 Jahren entwickelt worden – laut den beiden Experten eine viel zu lange Zeit. Außerdem ergibt sich ein gewisser Druck über das Wachstum der Einwohner – so gibt es in Cloppenburg mehr Geburten als Sterbefälle. Die Verwaltung verzeichnet zudem einen ordentlichen Zuzug.
Wo entsteht ein Neubaugebiet ?
Die Stadt Cloppenburg ist planerisch in verschiedene Gebiete eingeteilt – Wohnen, Gewerbe, Grünflächen, Wasser, Ackerland. Diese verschiedenen Flächen sind im Flächennutzungsplan hinterlegt, der laut Koopmann aus dem Jahr 1984 datiert. Dieser sollte eigentlich – so haben es Koopmann und Poll im Studium gelernt – alle 15 Jahren aktualisiert werden, um die Möglichkeiten für weitere Entwicklungen – beispielsweise von Wohn- oder Gewerbegebieten – zu schaffen. Um davon abgesehen planen zu können, liegt bei den Stadtplanern ein Stadtentwicklungsplan in der Schublade, sagt Koopmann. Dort sind künftige Flächen für Wohnen und Gewerbe im Voraus geplant. Dabei gibt es in Cloppenburg einige Herausforderungen: die Ortsumgehung, die Soeste und die geplante Südtangente. „Ob künftig jenseits der Ortsumgehung gebaut und entwickelt werden soll, muss in den kommenden Jahren entschieden werden“, erklärt Poll.
Welche Herausforderungen gibt es ?
Zunächst müssen die Flächen im Besitz der Stadt Cloppenburg sein. Und das sei bei 90 Prozent der Vorhaben auch so, sagen die Stadtplaner. Vorher muss aber beispielsweise der Acker gekauft werden. Es gibt auch Vorhaben, wie das Pieper-Gelände, wo Privatinvestoren die Flächen entwickeln. Genau an diesem Flächenerwerb hakt es aktuell in Emstekerfeld. Es gebe aber positive Signale, dass das Problem dort bald gelöst werden könnte. Das künftige Baugebiet muss außerdem die Grenzwerte für Immissionen – beispielsweise aus der Landwirtschaft – einhalten. Außerdem dürfen gewisse Lärm-Grenzwerte durch Bahnstrecken oder Straßen nicht überschritten werden. Wo Neubaugebiete entstünde, sei keiner Willkür unterworfen, betonen die Planer.
Wann wird es konkret ?
Ist das Baugebiet formal unter Dach und Fach (siehe Zweitstück), kann mit der Erschließung begonnen werden. Bei bestimmten Voraussetzung – hier beispielsweise Eschböden – schauen sich zunächst Archäologen den Ort an. 10 Prozent der Fläche werden einer sogenannten Prospektion unterzogen. Sollten dort besondere Verfärbungen gefunden werden, kann es zu größeren Grabungen kommen. „Im Gewerbegebiet Cloppenburg West wurde ein altes Bauernhaus gefunden. Das ist aber nur ganz selten der Fall“, erinnert sich Koopmann. Wenn es keine größeren Funde gibt, wird die Arbeit dokumentiert, und es kann erschlossen werden. Hierfür muss der Bereich Hoch- und Tiefbau die Arbeiten an Kanalisation, Beleuchtung, Anlegung der Grünflächen und Straßen ausschreiben – was den Ablauf verzögert. Häufig beginnt während der Ausschreibung schon die Vermarktung der Grundstücke.
Bis das Gebiet nach erfolgter Ausschreibung erschlossen ist, dauert es nach Erfahrungen der Verwaltung in der Regel bis zu sieben Monate. Die formalen Vorbereitungen benötigen mittlerweile zwischen ein und zwei Jahren. Um den Bedarf an Bauland auch künftig zu decken, arbeiten die Stadtplaner schon an der Vorbereitung neuer Flächen, die allerdings noch geheim sind. Und auch in Sachen Nachverdichtung sind Koopmann, Poll und das gesamte Team aktuell dabei, das Bauen in bestehenden Siedlungen verträglich zu organisieren.
