Sie gehören beide zur vierköpfigen Geschäftsführung beim Bauverein Leer, haben aber unterschiedliche Aufgaben: die Geschäftsführer Thomas Exner, zuständig im technischen Bereich, und Thorsten Tooren, verantwortlich für den kaufmännischen Bereich. An der Spitze des mit 1675 Wohnungen größten Vermieters in Leer haben sie also durchaus einigen Überblick – vor allem im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Denn das gehört zum Kernbereich der Genossenschaft. Im Gespräch erklären sie, warum die Situation in Leer entspannter ist, als die Meldung vom Schrumpfen der Zahl der Sozialwohnungen vermuten lässt – und was der Bauverein gerade vorhat.
Wenn Leer nur noch halb so viele Sozialwohnungen hat wie vor ein paar Jahren noch: Ist die Wohnungswirtschaft unsozialer geworden?
ToorenDas kann ich nur aus unserer Sicht beschreiben und da ist es auf keinen Fall so. Das kann ich daran belegen, dass unsere Durchschnittsmiete erstmals 2022 über 5 Euro gestiegen ist. 2021 lagen wir bei 4,98, jetzt bei 5,08 Euro. Damit liegen wir als Wohnungsgenossenschaft im Schnitt unterhalb der Grenze, die das Land fördert, wenn es Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen schafft, also noch unterhalb der Grenze dessen, was man im sozialen Wohnungsbau verlangen dürfte. Das wären 5,80 EUR.
Es gibt weniger Sozialwohnungen, weil mehr Wohnungen aus der sozialen Bindung rausgefallen sind, als nachgebaut wurden. Was bedeutet das Ende der Bindung für die Mieter?
ToorenDie Mieter bemerken zunächst gar nicht, dass ihre Wohnung aus der Belegungsbindung fällt, sie haben ja ihren Mietvertrag, an den der Vermieter gebunden ist. Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten kann der die Mieten anpassen, aber die sind ja auch begrenzt. Hinzu kommt, dass der Vermieter die Erhöhung begründen muss, etwa durch einen Vergleich zu ortsüblichen Vergleichsmieten. Ein Vermieter kann nicht machen, was er will. Was viele nicht wissen: Die Belegungsbindung sieht erst einmal vor, dass die Miete für drei Jahre festgeschrieben wird, aber danach angepasst werden kann, wenn Vergleichsmieten es rechtfertigen. Auch Sozialwohnungen sind nicht davor gefeit, dass es Mietsteigerungen gibt.
Wie groß ist der Unterschied zwischen Sozialwohnungen und „normalen“, ungebundenen auf dem freien Markt?
ExnerSo pauschal kann man das nicht sagen. Sie müssen unterscheiden zwischen Neubauten und Gebäuden, die schon älter sind. Zum Beispiel liegen wir in Leer im Bereich von Mietstufe 2 und bei der Förderung mit niedrigem Einkommen bei 5,80 Euro – dann ist die Diskrepanz nicht hoch. Das fällt hier in Leer sicherlich ein ganzes Stück humaner aus, als zum Beispiel in Wilhelmshaven, Oldenburg oder in Hannover.
Man liest immer von horrenden Mietsteigerungen. Ist das die Spitze des Eisbergs, die präsentiert wird. oder die Realität auf dem Wohnungsmarkt?
ToorenIn den Zahlen unseres Landesverbandes können Sie lesen, dass die Mitgliedsfirmen eine Durchschnittsmiete von 6,21 Euro aufrufen, die im Vorjahr bei 6,08 lag. Damit können Sie sehen, dass es auch auf Landesebene bei den Wohnungsgenossenschaften keine horrende Mietsteigerung gegeben hat.
Woher kommen denn die horrenden Mietsteigerungen, von denen man immer liest? Betrifft das alle Mieter, ist das real?
ToorenManche Journalisten machen es sich einfach und analysieren die Angebotsmieten auf einschlägigen Immobilien-Portalen für neu angebotenen Wohnraum. Dadurch setzt man sich unwissentlich einen Filter davor, der dazu führt, dass man sich mit Wohnraum beschäftigt, der über solche Portale auch vermarktet wird: neuer, sehr gut ausgestatteter Wohnraum oder Wohnraum, der in massiv aufgewerteten Altbauten entstanden ist. Da steckt viel Marketing hinter, die Wohnungen kommen mit viel höheren Angebotsmieten auf den Markt als der Wohnraum, der zum Beispiel von uns als Genossenschaft für unsere Zielgruppe angeboten wird. Das geht schon mal über ebay-Kleinanzeigen, aber nicht über die großen Immobilien-Portale. Wer die großen Portale auswertet, liegt mit seiner Analyse schon im Ansatz falsch, weil er sich nur mit hochwertigem Wohnraum beschäftigt. Die günstigeren Angebotsmieten werden nicht richtig erfasst, bzw. tauchen überhaupt nicht in den Portalen auf, weil diese Wohnungen auf anderen Vertriebswegen vergeben werden. Man schaut nicht genau genug hin.
Das heißt, die Situation ist manchmal entspannter, als es kolportiert wird?
ToorenIn Leer kann man das schon sagen, dass es einen großen Teil von Wohnungen gibt, die wesentlich günstiger angeboten werden, als es nach manchen Statistiken den Anschein hat.
Wie stark steigen die Mieten aktuell?
ToorenIch betrachte einmal die letzten drei Mietanpassungen bei uns im Haus. Wir haben 2018 um ca. 2,5 Prozent erhöht, 2020 wäre turnusmäßig die nächste Anpassung gekommen. Wir haben aber wegen der Corona-Pandemie für ein Jahr ausgesetzt. Im Jahr 2021 waren wir bei 2,5 Prozent, in der aktuellen Kampagne sind wir mit 5,5 Prozent dabei.
Ist das mehr oder weniger als auf dem privaten Wohnungsmarkt?
ExnerSie dürfen nicht alles in einen Topf werfen, um zu vergleichen. Die Genossenschaften oder die kommunalen Vermieter dürfen Sie nicht mit privaten Vermietern in einen Topf werfen. Ein privater Vermieter mit kleinerem Wohnungsbestand, der eine Wohnung für 50.000 Euro saniert hat, der wird sicherlich nicht mit einer Mietsteigerung von fünf Prozent rangehen. Das wird mehr sein. Die großen Mietsteigerungen kommen eher von den privaten Vermietern. Unsere größere Steigerung von fünf Prozent hängt auch mit dem zusammen, was die Bundesregierung aktuell alles mit uns vor hat. Die neuen gesetzlichen Regelungen kosten alle Geld, das muss finanziert werden.
Sie meinen, gesetzliche Auflagen haben den Wohnungsbau stark verteuert?
ExnerJa. Die Baukosten sind stark gestiegen, dazu haben wir die erhöhte Zinsbelastung und eben die neuen Auflagen der Bundesregierung und zum Teil von der EU.
Wo fehlt es an Wohnungen in Leer? Brauchen wir große Wohnungen für Familien oder eher kleine für Senioren und Singles?
ToorenDie Anzahl kleinerer Haushalte wird in Leer zunehmen. Das Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Leer geht von einem Anstieg der Altersgruppen ab 60 Jahren aus. Idealerweise sind diese kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter für 1 bis 2 Personen auch barrierearm.
Bauen Sie nach dem festgestellten Bedarf?
Tooren: Ja, wir haben mehrere Projekte im Blick, die wir alle nach dem Wohnraumversorgungskonzept ausrichten. Dabei wollen wir auch mit Wohnraumfördermitteln arbeiten und das bedingt, dass wir uns nach dem Bedarf vor Ort richten.
Hat der Bauverein aktuell etwas vor an Bauprojekten?
ExnerDas kann man so sagen. Unser größtes Projekt in den nächsten Jahren sind 96 Wohnungen, die wir zusammen mit einem Investor aus der Nachbarschaft realisieren. Das wird eines der größten Projekte des Bauvereins seit Jahrzehnten sein.
