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Gastbeitrag Zur Grundsteuerreform: „Modell hätte große Ungerechtigkeiten zur Folge“

11.05.2020

Oldenburg Finanzminister Reinhold Hilbers möchte die vom Bund neu geregelte Grundsteuer durch eine landeseigene Grundsteuer ersetzen. Das ist im Prinzip eine gute Nachricht, denn die neue Bundesgrundsteuer ist mit viel Aufwand und Rechtsunsicherheit verbunden. Das sogenannte Flächen-Lage-Modell, das dem Minister als Alternative vorschwebt, hätte jedoch große Ungerechtigkeiten zur Folge, wie am Beispiel Oldenburg gezeigt werden kann.

Der Autor

Dr. Ulrich Kriese ist Co-Sprecher der Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ ein überparteilicher Aufruf zur Reform der Grundsteuer in eine Bodenwertsteuer.

Der 53-jährige Landschaftsplaner ist auch Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik beim Naturschutzbund Deutschland (Nabu).

    www.grundsteuerreform.net

Dieses Grundsteuermodell sieht für Oldenburg eine Aufteilung der Stadt in fünf Lagen mit den Lagefaktoren 0,8 bis 1,2 vor. Den höchsten Wert 1,2 erhielten die Grundstücke in der Altstadt, im Gerichtsviertel sowie um den Schlossgarten und Botanischen Garten. Ein beispielsweise 500 Quadratmeter großes Grundstück bekäme dort also den Lagewert 600. Demgegenüber würden die Grundstücke in den östlichen und südlichen Stadtteilen mit 0,8 bzw. 0,9 bewertet. 500 qm multipliziert mit 0,8 ergeben hier einen Lagewert von 400. Damit würden Grundstücke in den Toplagen nur anderthalbmal höher bewertet als solche in den preiswertesten Lagen. Tatsächlich aber spreizen die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte um mehr als das Zwanzigfache. Allein die Bodenrichtwerte in der Altstadt (vielfach um die 1000, örtlich mehr als 2000 Euro/qm) und in den südwestlich direkt angrenzenden Quartieren (500 bis 575 Euro/qm) liegen um das Zwei- bis Vierfache auseinander, trotzdem fallen sie in dieselbe Lageklasse. Die Bodenrichtwerte im Osten und Süden liegen vielfach nur bei um die 200 bis 300 Euro/qm, teils bei unter 100 Euro/qm. Mit 0,8 und 0,9 würden Grundstücke dort viel zu hoch bewertet. Die Lagefaktoren ebnen also die wahren Verhältnisse auf dem Oldenburger Grundstücksmarkt nahezu ein. Gemessen an ihren wirklichen Werten würden Grundstücke in den hochpreisigen Lagen systematisch unterbewertet, hingegen Grundstücke in den preisgünstigen Stadtteilen entsprechend überbewertet. Deren Bewohner würden so viel Grundsteuer zu viel zahlen wie die Bewohner der teuren Lagen zu wenig.

Darüber hinaus möchte der Finanzminister die Gebäudeflächen in die Berechnung der Grundsteuer einbeziehen, wobei für jeden Quadratmeter Wohnfläche zehnmal mehr Grundsteuer anfiele als für einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Zustand von Haus und Wohnung würden nicht bewertet, das heißt unberücksichtigt bliebe, ob es sich um eine Luxusvilla, eine sanierte Mietwohnung oder ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus handelt. Dadurch würde die regressive Belastungswirkung der Grundsteuer noch verstärkt.

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Mit dem Flächen-Lage-Modell verweigert sich der Finanzminister dem unmissverständlichen Auftrag des Bundesverfassungsgerichts, für eine realitätsgerechte Bewertung des Grundvermögens zu sorgen. Das Modell widerspricht auch der ministeriumseigenen Definition der Grundsteuer als eine Abgabe auf die Teilhabe des Grundbesitzers am kommunalen Umfeld und dem dort angebotenen Nutzungspotenzial. Denn die Nutzungspotenziale von Grundstücken bilden sich in den Bodenwerten ab. Ein gutes Bildungs-, Kultur- und Nahverkehrsangebot, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Grünflächen usw. steigern die Attraktivität und die Nachfrage nach Grundstücken und somit deren Wert. Vermieter erzielen dort höhere Mieten, Bewohner gelangen in den Genuss einer höheren Lebensqualität. Im Verkaufsfall lassen sich höhere Preise erzielen.

Um bei der Grundsteuer für Kommunen und Bürger für Rechtssicherheit zu sorgen, kommt Niedersachsen um eine landeseigene Lösung nicht herum. Eine naheliegende Option ist die Bodenwertsteuer. Sie vereint in sich Rechtssicherheit, Gerechtigkeit und Einfachheit sowie Bürger- und Investitionsfreundlichkeit. Die Bodenrichtwerte liegen flächendeckend vor. Die Eigentümer müssten keine Steuererklärungen über Gebäudeflächen und bauliche Veränderungen abgeben. Viele Mieter, Wohnungs- und Hausbesitzer könnten mit einer steuerlichen Entlastung rechnen. In Baden-Württemberg hat sich die Politik inzwischen auf die Bodenwertsteuer verständigt. Daran sollte sich Niedersachsen ein Beispiel nehmen.

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