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NWZonline.de Plus Wohnen

Immobilien In Oldenburg: Ist Kaufen oder Mieten schlauer?

17.02.2020

Oldenburg Für die meisten Menschen ist es die größte Investition des Lebens – der Traum von den eigenen vier Wänden. Doch angesichts der enorm gestiegenen Kaufpreise fragen sich viele: Lohnt es jetzt noch, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen?

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Die Zeitschrift Wirtschaftswoche hat unlängst 50 Großstädte in Deutschland untersucht. Und zumindest für die großen Metropolen kommen die Autoren zu dem Schluss: Mieter leben günstiger, wenn sie ihr Geld nicht in Betongold, sondern in andere Anlagen investieren.

Droht eine Immobilienblase?

Die Deutsche Bundesbank hält bereits 30 Prozent der Immobilien in den Großstädten für überteuert. Und das weltweit größten Blasenrisiko sieht Großbank UBS in München. Platzt die Blase, kann der Wert einer gerade gekauften Wohnung über Nacht um mehrere hunderttausend Euro sinken.

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Doch wie sieht die Lage in Oldenburg aus? Hier gehen die Experten der Wirtschaftswoche von weiter steigenden Preisen aus – bei gleichzeitig sehr niedrigem Leerstand. Gleichwohl wird in der Studie vor einem „hohen Übertreibungsrisiko“ bei den Preisen gewarnt. Hier befindet sich Oldenburg in der Gesellschaft von Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg. Für insgesamt 31 von 50 Großstädten gilt ein „hohes Übertreibungsrisiko“.

Steigen Mieten oder Kaufpreise schneller?

Spannend ist auch die „Preis-/Mietentwicklung“. Dieser Index sagt aus, wie viel stärker die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten seit 2009 gestiegen sind. Berlin kommt hier auf einen Wert von 92,3, München auf 92,1. Oldenburg liegt mit 64,9 im oberen Mittelfeld, fast auf dem Niveau von Stuttgart (68,7). Am niedrigsten ist der Wert in Gelsenkirchen (1,7).

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Für die sieben größten Städte Deutschlands hat die Wirtschaftswoche einen Index gebildet. 2008 lag er bei 100. Für Wohnungskaufpreise steht er nun bei 250, der Mietindex ist nur auf rund 160 gestiegen. Vom Trend her sieht es in Oldenburg ähnlich aus.

Mit welcher Rendite kann man rechnen?

Bei der Mietrendite haben die Experten für Oldenburg einen Wert von vier Prozent errechnet. Dabei wurde die Nettojahreskaltmiete dem Kaufpreis plus Nebenkosten gegenübergestellt. Simpel gerechnet: Eine Wohnung, die einschließlich Notar und Grunderwerbssteuer 200 000 Euro gekostet hat, würde dabei in Oldenburg im Schnitt 8000 Euro Jahresmiete (kalt) erwirtschaften.

NWZ-Immo: Immobilien in Oldenburg und Umgebung

Zum Vergleich: In München würde eine gleichteure (und deutlich kleinere) Wohnung nur 5800 Euro an Mieteinnahmen erzielen. Die bundesweit höchste Mietrendite liegt mit 5,4 Prozent in Chemnitz. Dort allerdings ist ein Investment mit Hinblick auf eine Wertsteigerung auch ausgesprochen gering. In München hingegen setzte Investoren weniger auf aktuelle hohe Mietrenditen als vielmehr auf steigende Kaufpreise.

Wie sieht es mit den Kaufpreisen aus?

Beispielrechnungen

Eine durchschnittliche Eigentumswohnung kostet laut Studie 2325 Euro/Quadratmeter. Das macht bei 80 Quadratmetern 186 000 Euro plus sieben Prozent Nebenkosten (ohne Makler) = 199 020 Euro.

Dieselbe Wohnung als Mietobjekt würde 8,30 Euro/qm kosten – also 664 Euro im Monat bzw. 7968 Euro im Jahr. Dies entspricht ziemlich genau einer Rendite von vier Prozent.

Hat ein Käufer 30 Prozent Eigenkapital, so wären dies knapp 60 000 Euro. Rund 140 000 müsste er finanzieren. An Zinsen wären dies bei 1,25 Prozent (über 15 Jahre) 1750 Euro im Jahr. Wer drei Prozent tilgt, zahlt nochmal 4200 Euro. Ein Selbstnutzer hätte damit eine um 2000 Euro niedrige Belastung als ein Mieter – allerdings unter Einbringung von 60 000 Euro Sparguthaben. Zudem bliebe eine Restschuld nach den 15 Jahren von etwa 70 000 Euro.

Was man nicht vorhersehen kann, ist die Wertentwicklung. Werden sich die Wohnungspreise in Oldenburg bis 2035 verdoppeln? Oder nur um wenige Prozent steigen? Oder gar fallen? Und wie würde die Rechnung aussehen, wenn man nicht in Betongold, sondern in Aktien investiert? Auch dies ist nur rückblickend zu betrachten. In den vergangenen zehn Jahren hat der Dax von 5500 auf rund 13500 Punkte zugelegt – ein Plus von mehr als 140 Prozent. Aus den 60 000 Euro Kapital wären daraus 147 000 Euro geworden. Im Schnitt wohlgemerkt. Mit den falschen Aktien wären aber auch starke Verluste möglich gewesen. Aktien der Deutsche Bank haben z.B. noch nicht einmal mehr ein Viertel ihres Wertes von vor zehn Jahren. Da wären aus 60 000 Euro weniger als 15 000 Euro geworden.

Bei den Kaufpreisen pro Quadratmeter weist München mit 6750 Euro für Bestandswohnungen den höchsten Wert auf. Für Oldenburg hat die Wirtschaftswoche 2325 Euro errechnet. Gute Lagen kosten demnach 3475 Euro, einfache Qualität gibt es für 2000 Euro. Entstehende Objekte wie derzeit am Stadthafen wurden nicht berücksichtigt. Unter 4000 Euro tut sich hier nichts. Bei exklusiven Penthäusern kann man mit einer Sieben vorn rechnen.

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Die Untersuchung der Wirtschaftswoche geht von weiter steigenden Preisen in Oldenburg aus – im Rahmen von drei bis acht Prozent für die nächsten drei Jahre.

Womit müssen Mieter rechnen?

Ähnlich sollen laut Prognose der Fachleute die Mieten steigen. Sie liegen in Oldenburg aktuell bei 8,30 Euro/Quadratmeter (kalt). München führt auch diese Liste an – mit 17,25 Euro. Bei Top-Wohnungen muss dort deutlich über 20 Euro bezahlt werden. In Oldenburg wird laut Studie für gute Bestandswohnungen 10,45 Euro fällig.

Und wie sieht die Lage bei Einfamilienhäusern aus?

Einen stärkeren Preisanstieg sie die Wirtschaftswoche in Oldenburg bei den Einfamilienhäusern. Für die nächsten drei Jahre werden mehr als acht Prozent erreicht. 2900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche müssen Käufer im Schnitt rechnen. Top-Lagen schlagen mit 3675 Euro zu Buche. In München kostet ein gebrauchtes Einfamilienhaus in guter Lage hingegen 15 500 Euro/Quadratmeter – und im Schnitt immer noch 9525. Da muss dann selbst der Lotto-Millionär noch einen Kredit aufnehmen.

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Und wer wohnt nun cleverer – der Mieter oder der Käufer? Da ist Deutschland gespalten. In 23 der untersuchten Städte ist mieten die bessere Alternative. In 27 Städten lohnt sich das Kaufen noch. Auch für Oldenburg gibt die Wirtschaftswoche eine Kaufempfehlung ab (dazu einige Beispielrechnungen der NWZ im Kasten).

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Mieten oder kaufen, Wohnung oder Haus, Gewerbe oder Grundstück?

Jasper Rittner Redaktionsleitung / Redaktion Westerstede
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