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NWZonline.de Ratgeber

Größerer finanzieller Spielraum mit variablen Raten

30.08.2018

Berlin Bei flexiblen Immobilienkrediten dürfen die Darlehensnehmer die monatlichen Raten während der Laufzeit erhöhen oder senken und mit Sondertilgungen die Rückzahlung beschleunigen. Die Tester der Stiftung Warentest halten solche Rechte für sinnvoll, denn niemand weiß heute schon genau, wie sich sein Einkommen und sein Vermögen in den nächsten 10 oder 20 Jahren entwickeln.

Die Stiftung Warentest hat besonders flexible Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung untersucht, die variable Raten mit einem Sondertilgungsrecht kombinieren. Solche Darlehen sind nicht überall erhältlich. Die Tester haben für die September-Ausgabe von „Finanztest“ 74 Banken und Kreditvermittler nach flexiblen Immobilienkrediten gefragt. Zwei Drittel nannten passende Angebote für den vorgegebenen Modellfall. Sie waren nicht oder nur geringfügig teurer als Kredite mit starrer Rückzahlung.

Bei Immobiliendarlehen ist die Monatsrate oft für die gesamte Dauer der Zinsbindung festgelegt. Banken bieten aber zunehmend Kredite an, die Kunden an geänderte Lebensumstände anpassen können. Sie können zum Beispiel nach einer Gehaltserhöhung ihre Rate aufstocken und in klammen Zeiten die Tilgung bis auf einen Mindestsatz von ein oder zwei Prozent der Kreditsumme im Jahr senken.

Mit einem Sondertilgungsrecht lassen sich Extraeinnahmen sofort zum Schuldenabbau verwenden. Mitunter können sich die Kreditnehmer ihre Sonderzahlungen später wieder auszahlen lassen oder mit einer Rate aussetzen.

Im Modellfall von „Finanztest“ sollten die flexiblen Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung variable Raten mit einem Sondertilgungsrecht kombinieren. Sie sollten dem Kreditnehmer mindestens das Recht geben, jährliche Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Kreditsumme zu leisten und den Tilgungssatz zweimal während der Zinsbindung innerhalb einer Spanne von drei Prozentpunkten zu erhöhen oder zu senken.

Den Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung boten die günstigsten Banken bereits ab einem Effektivzins von 1,55 Prozent an. Die 20-jährige Variante war bei gut einem Drittel der Anbieter für unter zwei Prozent zu haben.

Die Wahlrechte sind in vielen Fällen sinnvoll. Familien mit Kindern, die sich zum ersten Mal eine eigene Immobilie anschaffen, können das neue Baukindergeld für Sondertilgungen nutzen. Das sind jährlich 1200 Euro pro Kind für einen Zeitraum bis zu zehn Jahren. Ideal sind Sondertilgungsrechte für Selbstständige mit schwankenden Einkünften.

Bei flexiblen Krediten fällt die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Immobilie vor dem Ende der Zinsbindung niedriger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

Im Detail gibt es aber große Unterschiede, etwa bei der Zahl der erlaubten Ratenwechsel. Ein jährliches Sondertilgungsrecht bis zu fünf Prozent der Kreditsumme gibt es bei den meisten Banken kostenlos. Die meisten Angebote lassen die Wahl zwischen Tilgungssätzen von zwei bis fünf Prozent.

->  Flexibel: Nutzen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung das Angebot flexibler Darlehen mit variablen Raten und Sondertilgungsrechten. Sie sind oft nicht teurer als herkömmliche Kredite. Die größte Auswahl an flexiblen Baudarlehen haben Kreditvermittler und Banken, die auch Kredite anderer Institute vermitteln.

->   Kosten: Jährliche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme und eine variable Tilgung von 2 bis 5 Prozent sind bei vielen Banken im Standard-Zinssatz enthalten. Bei höheren Anforderungen steigt das Risiko, dass Banken einen Aufschlag verlangen oder kein passendes Angebot haben.

->   Vertrag: Ihre flexiblen Tilgungsrechte sollten im Kreditvertrag präzise beschrieben sein. Achten Sie auf Einschränkungen. Oft verlangen Banken eine Mindestsumme von beispielsweise 2500 Euro pro Sondertilgung, die Anzahl der Ratenwechsel ist oft begrenzt.

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