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NWZonline.de Ratgeber Stiftung Warentest

Kapitalanlage: Wie Betongold am besten glänzt

25.01.2021

Berlin Angesichts niedriger Zinsen erscheinen vermietete Immobilien als Kapitalanlage verlockend. Doch nicht jedes Investment zahlt sich auch wirklich aus. Wer nicht aufpasst, bindet sich sogar einen Klotz ans Bein, warnt die Stiftung Warentest.

Trotz gestiegener Kaufpreise lässt sich mit dem Vermieten zwar noch Geld verdienen, so die Einschätzung der Zeitschrift Finanztest. Doch waren vor zehn Jahren langfristig Renditen um 5 Prozent nach Steuern möglich, können Käufer heute froh sein, wenn sie 3 Prozent schaffen.

Kapital gebunden

Die Finanztester warnen: Vermieter binden viel Kapital auf lange Zeit, haben hohe Nebenkosten – und einigen Aufwand. Immobilien schützen das Vermögen auch nicht vor Verlusten. Wenn die Zinsen steigen, Kredite nicht mehr so günstig sind und andere Anlageformen wieder attraktiver werden, kann die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen sinken und die Preise auch.

Außerdem brauchen Vermieter einen finanziellen Puffer. Denn die Kreditraten sind jeden Monat zu zahlen. Aber die Wohnung kann leer stehen oder Mieter zahlen keine oder nur eine geminderte Miete. Dafür kostet das Beseitigen von Schäden unter Umständen mehr als gedacht. Oder das Finanzamt erkennt angesetzte Beträge nicht an.

Nicht spekulieren

Schnell mal verkaufen geht laut Finanztest oft nur mit empfindlichen Abschlägen. Selbst dann dauert es Wochen und Monate, bis das Geld auf dem Konto ist. Am einfachsten ist das in begehrten Vierteln attraktiver Städte. Entsprechend hoch sind dort die Preise. Aber heute beliebte Gegenden müssen nicht begehrt bleiben. Riskant ist es, gezielt nach derzeit nicht beliebten Städten und Gegenden Ausschau zu halten und darauf zu hoffen, dass die Trendsetter sie irgendwann entdecken. Stehen Immobilien lange leer, ist es oft aufwendig, sie wieder bewohnbar zu machen.

Energieeffiziente Neubauten und modernisierte Altbauten dürften gefragt bleiben. Ob die Wohnungspreise in großen Mietshäusern und Hochhäusern aus den 60er- und 70er-Jahren so hoch bleiben wie jetzt, ist ungewiss.

Mietrendite berechnen

Grundsätzlich rentiert sich der Kauf nur, wenn der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur erzielbaren Miete steht. Die anfängliche Mietrendite gibt an, wie viel Prozent der Investitionskosten über die Jahresmiete wieder zurückfließen.

Die Nebenkosten der Anschaffung können gut 15 Prozent des Kaufpreises betragen und sollten dabei berücksichtigt werden. Nettomietrenditen samt Nebenkosten von 3 und mehr Prozent sind im grünen Bereich. Bei weniger als 2 Prozent müssen die Käufer auf hohe Wert- und Mietsteigerungen hoffen. Das ist selbst in den Topstädten unsicher. Die Nettomietrendite hilft auch bei der Wahl zwischen vergleichbaren Wohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung.

Investitionsplan erstellen

Ob eine Wohnung sich langfristig rechnet, enthüllt ein Investitionsplan, in den alle voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen über mindestens 15 bis 20 Jahre eingetragen werden. Daraus ergibt sich, ob und in welchem Jahr das Vermieten voraussichtlich Überschüsse abwirft. Es ist nötig, Annahmen zu treffen, wie sich Mieten, Kosten, Immobilienpreise und Kreditzinsen künftig entwickeln. Da keineswegs sicher ist, dass die Zinsen so niedrig bleiben wie jetzt, ist es ratsam, mit mindestens 4 Prozent Zinsen für den Anschlusskredit zu rechnen und sich die derzeit niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern, am besten für 20 Jahre. Mehr als 1 bis 2 Prozent Mietsteigerung pro Jahr, angelehnt an die Inflationsrate, sollte die Prognose nicht vorsehen.

Preis-Miete-Verhältnis

Ein Indikator, ob sich der Kauf lohnt, ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Dafür wird der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten, geteilt. Früher galt die Regel, dass das Ergebnis nicht höher als 15 sein sollte, in Ballungszentren wie München nicht höher als 20. Mittlerweile haben sich die Maßstäbe verrückt. Käufer zahlen häufig das 25- oder 30-Fache der Jahresmiete hin – und mehr. Weil ungewisse ist, ob sich das ungewöhnlich hohe Niveau langfristig hält, sollte im Investitionsplan der Wiederverkaufswert mit nicht mehr als dem 25-Fachen der prognostizierten Jahresmiete angesetzt werden.

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