Wilhelmshaven - Braucht Wilhelmshaven einen Mietspiegel? Diese Frage stellt sich im Zusammenhang mit den kräftigen Mieterhöhungen, die die Jade bzw. ihr Verwalter, die Adler Wohnen Service GmbH, den Jade-Mietern abverlangt. Denn viele Mieter haben ein Problem damit einzuschätzen, ob das Mieterhöhungsverlangen angesichts des allgemeinen Mietniveaus in der Stadt gerechtfertigt ist oder ob nicht zu hohe Mieten verlangt werden. Was kann ein Mietspiegel leisten und wie kommt er zustande? Welche Alternativen, Mietpreise zu ermitteln, gibt es?
Ein naheliegender Weg ist, die Mietpreise für Neuvermietungen in Immobilieninseraten der Tageszeitungen und im Internet zu ermitteln. Über die Höhe der Bestandsmieten aber sagen diese Informationen nichts aus. Nichtsdestoweniger darf sich der Vermieter nach Ansicht von Mietrechtsexperten bei Mieterhöhungen nicht nur an Neuvermietungen orientieren.
So entwickelte sich der Mietpreis in Wilhelmshaven
2015 stieg der Preis auf 5,40 Euro und 2016 auf 5,60 Euro. Der größte Preisanstieg wurde 2017 verzeichnet, als der Quadratmeterpreis auf 6,40 Euro nach oben kletterte.
Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit einer Größe von bis zu 80 Quadratmetern blieb bis 2013 konstant bei 4,60 Euro und stieg 2014 auf 4,70 Euro. In den folgenden Jahren stiegen die Preise kontinuierlich leicht an, 2015 auf 4,90 Euro, 2016 auf fünf Euro und 2017 auf 5,20 Euro.
Ähnlich ist die Preisentwicklung bei Wohnungen mit einer Größe von bis zu 120 Quadratmetern. Diese kosteten 2011 noch 4,60 Euro je Quadratmeter. Auf dem gleichen Niveau mit geringen Schwankungen blieben die Quadratmeterpreise bis 2015, als sie auf 4,90 Euro stiegen. Eine größere Steigerung, nämlich auf 5,20 Euro je Quadratmeter erfolgte 2016. Seit 2017 kostet der Quadratmeter 5,30 Euro.“
Für eine Mieterhöhung braucht es keinen Grund. Voraussetzung ist, dass die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und seit mindestens 15 Monaten nicht mehr erhöht worden ist. Das sieht Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) so vor. Allerdings darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Es sei denn, er hat die Wohnung saniert oder den Wohnwert anderweitig gesteigert.
Der Mieter hat keine andere Wahl, als der Mieterhöhung zuzustimmen, wenn er nicht stattdessen ausziehen will.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
„Nach § 558 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, vergleichbarer Größe, vergleichbarer Ausstattung, vergleichbarer Beschaffenheit einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung und vergleichbarer Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind“, heißt es dazu auf der Ratgeberseite mietrecht.org.
Der Einzelfall ist entscheidend
Der Einzelfall sei entscheidend, eine pauschale Einordnung einer Mietwohnung nicht möglich. Vermieter müssten genau die Voraussetzungen der Vergleichbarkeit prüfen. Insofern ist es für die Adler-Mieter sinnvoll, die herangezogenen Vergleichswohnungen genau zu überprüfen.
Gibt es keinen Mietspiegel oder die Expertise eines vereidigten Gutachters, genügt es, wenn der Vermieter drei Wohnungen, die seiner Ansicht nach den Kriterien genügen, zum Vergleich heranzieht. Dies geht auch mit Wohnungen aus seinem eigenen Bestand, heißt es bei mietrecht.org.
Der Bundesgerichtshof urteilte im Jahr 2012, dass der Vermieter bei der Ermittlung ortsüblicher Mieten Bestandsmieten und Mieten von neu vermieteten Wohnungen im angemessenen Verhältnis berücksichtigen müsse.
Kommunen sind nicht verpflichtet, Mietspiegel zu erstellen
Gäbe es einen Mietspiegel, müsste er diesen berücksichtigen. Dabei muss man zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterscheiden. Mietspiegel können von der Kommune oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt werden. Sie sollten dann alle zwei Jahre angepasst werden.
Der Verwaltungsaufwand kostet, ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen umso mehr.
Die Kommunen sind allerdings nicht verpflichtet, Mietspiegel zu erstellen. Darauf weist auch die Pressesprecherin der Stadt, Julia Muth, hin. „Die ortsüblichen Mieten/angemessenen Unterkunftskosten in Wilhelmshaven werden derzeit über die Variante eines extern beauftragten Gutachtens ermittelt. Andere Kommunen in Niedersachsen setzen dieses ebenfalls in dieser Form um. Ein neues Gutachten wird 2021 in Auftrag gegeben“ so Muth.
Auf der Internetseite ist dieses Gutachten allerdings nicht einzusehen. Nach Ansicht der Arbeitsloseninitiative kommt es überdies zu spät. Leidtragende seien die auf Wohngeld und Grundsicherung Angewiesenen, die auf Grundlage der veralteten Daten Schwierigkeiten bekommen würden, die tatsächlichen, jetzt höheren Mieten von den Sozialhilfeträgern anerkannt zu bekommen. Viele Einkommensschwache oder Sozialhilfebezieher fürchteten den Verlust ihrer Wohnung. Billigere Alternativen als die von ihnen bewohnten Wohnungen gebe es ja kaum noch. Die habe man ja bislang vor allem bei der Jade gefunden.
