Wilhelmshaven - 315 000 Euro für ein rund 30 Jahre altes Einfamilienhaus im Maadebogen – als Jürgen und Sabine M. sich vor drei Jahren entschieden, ihr Haus zu verkaufen, waren sie mit diesem Preis durchaus zufrieden. Aus heutiger Sicht haben die Käufer ein Schnäppchen gemacht. Für den rund 150 Quadratmeter großen Bau mit etwa 600 Quadratmeter Grundstück wären jetzt mindestens 50 000 Euro mehr fällig – wenn nicht gar die 4 vor der Summe stehen würde.
„Die Preisentwicklung ging in den vergangenen Jahren weiter nach oben“, sagt Olaf Altrock, Leiter des Sparkassen-Immobilienzentrums in Wilhelmshaven. Die Nachfrage nach Wohneigentum sei groß, das niedrige Zinsumfeld befeuere dies bereits seit einiger Zeit. „Und dann haben wir Corona als Katalysator erlebt“, sagt Altrock. Nach einem ersten Knick zu Beginn der Pandemie, erkannten viele Menschen während des Lockdowns und des Sommers zu Hause den Wert der eigenen vier Wände samt Garten.
Ein Blick in den Grundstücksmarktbericht macht deutlich, dass die Preise bereits in 2019 stark gestiegen sind. So erzielten Einfamilienhäuser mit einem Baujahr von vor 1949 einen Kaufpreis von durchschnittlich 190 000 Euro – das ist im Vergleich zu 2018 eine Steigerung von 55 Prozent. In 2020 wurden im Schnitt acht Prozent weniger gezahlt – also 175 000 Euro. Berücksichtigen muss man hier allerdings die Aussagekraft der Zahlen. Eingestuft wird nach Baujahren, nicht danach, ob ein Haus saniert ist oder mitgekauft wird, um auf dem Grundstück neu bauen zu können.
Der Preis für Einfamilienhäuser mit den Baujahren 1950 bis 1977 stieg in 2019 um 22,6 Prozent auf 206 000 Euro, in 2020 um weitere vier Prozent auf 220 000 Euro. Häuser mit dem Baujahr 1978 bis 1990 lagen in 2019 bei 280 000 Euro – und verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg um 33 Prozent. In 2020 ging der durchschnittliche Preis allerdings um elf Prozent auf 250 000 zurück.
Einfamilienhäuser mit dem Baujahr 1991 bis 2016 lagen in 2019 im Schnitt bei 305 000 Euro – ein Preisanstieg um drei Prozent. Hier folgte 2020 ein Sprung um 14 Prozent auf 348 000 Euro.
Wie bereits erwähnt, sind die Zahlen natürlich nur Durchschnittswerte, Ausreißer nach oben oder unten oft durch einzelne Objekte zu erklären. Eine generelle Preissteigerung wird aber am Wohnflächenpreis deutlich: Der Preis pro Quadratmeter ist in allen Kategorien im vergangenen Jahr gestiegen.
Jörg Tammen von TT-Immobilien hat neben den niedrigen Zinsen eine weitere Erklärung für den Preisanstieg: Das Baukindergeld. Für Immobilien, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 gekauft wurden, bekamen Eltern eine Förderung von 12 000 Euro je Kind. „Diese Summe konnten sie beim Kaufpreis obendrauf legen.“
Diese Erklärung zieht vor allem in Hinblick auf den ausgedünnten Markt: „Vor zehn Jahren hatten wir noch 100 Häuser im Angebot, jetzt sind wir froh, wenn wir zehn im Portfolio haben“, sagt Altrock und verweist auf eine lange Liste mit Interessenten.
„Es fehlt an einem alternativen Wohnangebot für diejenigen, die ihre Häuser verkaufen möchten“, sagt Tammen. Die Folge: die Menschen ziehen nicht um, es kommen weniger Einfamilienhäuser auf den Markt. Zudem seien Neubauten wegen der Preissteigerungen aktuell nicht attraktiv. „Allein die Energieinvestitionen lassen den Preis steigen.“ Ein älteres Haus zu sanieren, erscheine vielen attraktiver.
Als Beispiel führt Tammen die typischen Reihenhäuser in Altengroden-Süd mit den Baujahren 1950 bis 1977 an. Im vergangenen Jahr wurden 16 verkauft, 2019 waren es noch 20. Der Quadratmeterpreis stieg in 2020 allerdings um 26 Prozent. „Diese Tatsache liegt sicher auch an der Ausnutzung des Baukindergeldes“, sagt Tammen. Denn diese vergleichsweise erschwinglichen Häuser seien typisch für die Empfänger, da die staatliche Förderung nur dann gewährt wurde, wenn das Jahreseinkommen der Familie bei unter 75 000 Euro plus 15 000 Euro pro Kind liegt.
Kerstin Elpel von Century 21 in Wilhelmshaven bestätigt die Preisentwicklung. „Die Menschen haben wieder Lust auf Häuser, wünschen sich Sicherheit. Corona hat das noch verstärkt.“ Aktuell gebe es viele Interessenten, die suchen, aber nichts finden. „Wenn ich eine Immobilie online stelle, habe ich innerhalb von zwei Tagen 40 bis 50 Anfragen.“
Für die Preissteigerung sieht sie neben den genannten Gründen der Kollegen noch einen anderen: „Wir müssen jetzt bei der Betrachtung auch die einkalkulierte Maklercourtage berücksichtigen.“ Am 23. Dezember 2020 trat ein neues Gesetz in Kraft. Seitdem zahlt die Courtage nicht mehr der Käufer, sie entfällt entweder auf den Verkäufer oder wird geteilt. „Wer sein Haus verkauft, rechnet seinen Anteil selbstverständlich in den Kaufpreis mit ein“, so Elpel. Dadurch seien die Preise nochmals gestiegen – zumindest auf dem Papier und somit dort, wo es für das Finanzamt und die Berechnung von Gebühren von Bedeutung sei.
Durch die Höchstpreise für Einfamilienhäuser komme es vermehrt zu Problemen mit den Banken, sagt Elpel. Die Immobilien seien teils überbewertet, das mache es schwer, einen Kredit zu bekommen. „Wir sehen immer öfter ein Delta, das die Banken nicht absichern möchten.“
Wie lange sich die Höchstpreise auf dem Markt noch halten werden, ist ungewiss. „Wir merken aber, dass es gerade etwas kippt“, sagt Elpel. Tammen hat ähnliche Erfahrungen gemacht. „Gefühlt haben wir mittlerweile wieder mehr Besichtigungen pro Objekt. Die Nachfrage ist ungebrochen groß, die Menschen sind aber nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen.“
