Wilhelmshaven - Die Jade/Adler-Mieter sitzen in der Klemme. Wer dem Mieterhöhungsverlangen nicht oder nur unter Vorbehalt zugestimmt hat, sieht sich jetzt einer Klageandrohung der Adler Wohnen Service GmbH, die die Jade-Wohnungen verwaltet, gegenüber, und zwar auch dann, wenn der erhöhte Mietzins unter Vorbehalt bereits gezahlt wird. Erhebt der zahlungsunwillige Mieter keine Klage, reicht Adler die Klage stattdessen zur Klärung des Sachverhalts ein.
Streitpunkt ist im Wesentlichen die Angemessenheit der erhöhten Miete angesichts des Bauzustands vieler alter Jade-Häuser, ferner die Frage, ob die richtigen Vergleichswohnungen zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogen wurden. Zum Hintergrund: Ein Vermieter darf die Miete nur mit Zustimmung des Mieters erhöhen. Er kann die Zustimmung aber durch ein Gerichtsurteil ersetzen lassen. Die Prozesskosten trägt die unterliegende Partei.
Ein Blick zurück in die Geschichte: Erheblichen Unmut zog die Jade schon einmal wegen einer drastischen Mieterhöhung um durchschnittlich 20 Prozent auf sich – vor ziemlich genau 50 Jahren, als sie noch ein städtisches Unternehmen war.
Streit um Nebenkosten
Kein Entgegenkommen zeigt Adler auch bei den Abrechnungsmodalitäten für die Nebenkosten, für die man eine Pauschale berechnet. Diese Pauschale, kritisieren etliche Mieter wie Bettina Müller aus Fedderwardergroden oder Holger Ulfers aus der Schillerstraße, sei vollkommen intransparent und ungerecht. Mieter, die weniger Kosten verursachen (beispielsweise beim Müll), müssten für diejenigen mit bezahlen, die hohe Kosten verursachten. Außerdem könne man nicht erkennen, ob die Nebenkosten nicht insgesamt zu hoch seien. Allerdings ist Müller nach eigener Aussage angeboten worden, die Abrechnung in der Geschäftsstelle einzusehen.
Dies ist auch ihr gutes Recht, ja sogar ihre Pflicht, wie Mietrechtsjuristen argumentieren, siehe mietrecht.de. Dort heißt es: „Um etwaige Beanstandungen gegen die Betriebskostenabrechnung auch gerichtlich durchzusetzen, obliegt dem Mieter auch eine Pflicht zur Einsicht in die Abrechnungsbelege – und zwar aus dem Grund, dass er nach § 138 Abs. 4 der Zivilprozessordnung nicht einfach behaupten kann, die Beträge in der Nebenkostenabrechnung würden nicht stimmen, ohne im Vorfeld die Belege geprüft zu haben.“
Einsichtsrecht
Das Einsichtsrecht ist umfassend, bedarf keines Anlasses oder konkreten Verdachts. Die Belege dürfen abgeschrieben, fotografiert oder gegen Erstattung der Kosten fotokopiert werden. Die Belege müssen geordnet vorgelegt werden. Zu den Belegen gehören demnach Kontoauszüge, Buchungsbelege, Verträge, Rechnungen, Lieferscheine, relevante Daten anderer Mieter.
„Grundsätzlich sollte der Mieter seinen Anspruch auf Belegeinsicht innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung geltend machen (§ 286 Abs. 3 BGB). Gänzlich verjährt das Einsichtsrecht aber erst mit Ablauf der 12-Monatsfrist nach Erhalt der Abrechnung (§ 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 BGB)“, heißt es auf mietrecht.de.
Zurückbehaltung
Zeigt sich der Vermieter nicht kooperativ, habe der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht jedweder geforderter Nachzahlungen oder auch Vorauszahlungen. Bettina Müller fordert eine genaue Aufstellung der Nebenkosten einschließlich des Lohnkostenanteils haushaltsnaher Dienstleistungen, beispielsweise für fremdvergebene Pflege- und Wartungsarbeiten an Haus und Garten, um sie steuermindernd in der Lohnsteuererklärung geltend machen zu können. Dabei handle es sich zwar um keine „Unsummen“, doch überschlägig 80 Euro im Jahr dürften zusammenkommen, schätzt sie.
Holger Ulfers stößt zudem auf, dass in seinem vor 40 Jahren abgeschlossenen Mietvertrag keine Nebenkostenpauschale vorgesehen ist und er nicht erkenne, auf welcher Rechtsgrundlage sein Vertrag seiner Ansicht nach von der Jade bzw. Adler einseitig geändert worden ist.
Die Adler argumentiert in einem Schreiben an Bettina Müller: „Leider ist es uns nicht mehr möglich, Ihnen unseren Service für die Ausstellung und Übersendung der Bescheinigung nach 35a Einkommensteuergesetz (der haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen definiert, Anm. der Red.) zur Vorlage beim Finanzamt für die Betriebskostenpauschale 2020 auszustellen und zu übersenden.“
Keine Bescheinigung
Bei der mit Müller vereinbarten „Mietstruktur“ handele es sich um eine Teil-Inklusivmiete mit Betriebskostenpauschale. Die Adler sei deshalb nicht verpflichtet, eine Abrechnung zu erstellen. Aus „Rechtsgründen“ sei es nun nicht mehr möglich, eine Bescheinigung zu erstellen, behauptet die Adler in dem maschinell erstellen und „ohne Unterschrift gültigen“ Schreiben.
Berechnung unmöglich
Außerdem sei eine wohnungsbezogene Berechnung unmöglich, der Aufwand „abseitig hoch“. Welche Lasten dem einzelnen Mieter entstanden seien, sei „überhaupt nicht klar“ und könne „mit keiner Ermittlungsmethode“ berechnet werden, heißt es in dem Schreiben. Zumal, so Adler weiter, eine Umstellung der Konten es unmöglich mache, alle Nebenkostenarten auf die einzelne Wohnung herunterzurechnen. Inwieweit diese Ausführungen mit den Verpflichtungen zum Nachweis, wie oben beschrieben, kollidieren, bedarf wohl einer Klärung.
Dies Argument lassen Müller und ihre Anwältin denn auch nicht gelten. Auch Müller hat bereits eine Klageandrohung erhalten, weil sie der Mieterhöhung nicht zugestimmt hat. Doch sie will vor Gericht ziehen und begründet dies mit Baumängeln, Unbill durch monatelange Sanierungsarbeiten im Hause und vor allem mit den nach Müllers Ansicht unzulässigen Vergleichswohnungen, die für das Mieterhöhungsverlangen angeführt wurden.
Nichtsdestoweniger ist die Pauschalisierung von Nebenkosten auch bei den Mitbewerbern der Adler in Wilhelmshaven nicht unüblich. Und zwar immer dann, wenn keine genaue Abgrenzung der Kosten pro Wohneinheit möglich ist. Beispiele: Gibt es nur eine Wasseruhr im Haus, wird nach Fläche abgerechnet, aber nur bezogen auf das Haus. Die Pflege großer Grünflächen zwischen Wohnblocks lässt sich nicht hausgenau, sondern nur quartierweise abrechnen, heißt es beispielsweise bei der Spar + Bau. Ein Sonderfall sei das energieautarke Haus an der Bismarckstraße, dessen Nebenkosten pauschal abgerechnet würden, so Vorstandsvorsitzender Dieter Wohler.
Vorteil der Pauschale
Die Stromabrechnung erfolgt bei so gut wie allen Vermietern verbrauchsgenau über den zur Wohnung gehörenden Zähler, der Mieter kann den für ihn günstigsten Stromanbieter selbst wählen. So sieht es auch mit dem Gasbezug aus, wenn die Wohnung eine eigene Therme hat.
Die Pauschale für die übrigen Kosten hat, so sehen es Mietrechtsexperten, für beide Vertragsparteien durchaus Vorteile: Der Mieter hat bis zur jährlichen Abrechnung und Anpassung kalkulierbare Kosten, eine unterjährige Unterdeckung muss der Vermieter tragen, außerdem entfallen Kosten der Messeinrichtungen und des Abrechnungsdienstleisters.
Für den Vermieter bedeuten die Pauschalen einen geringeren Buchungsaufwand, außerdem spart er Porto- und Druckkosten.
Die genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen werden regelmäßig durch den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft geprüft. Dazu zählt auch die Korrektheit der Nebenkostenabrechnung.
