Karlsruhe - Immobilienkäufer können bei Mängeln am Haus nicht unbegrenzt Schadenersatz verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem am Freitag verkündeten Grundsatzurteil entschieden. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist (Az. V ZR 275/12).
Hier hatte die Klägerin für 260 000 Euro ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte die Käuferin fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. Im ersten Prozess erstritt sie 135 000 Euro Schadenersatz, in einem zweiten forderte sie 500 000 Euro für die Sanierung. Vor den Berliner Gerichten hatte sie Erfolg. Der BGH hob dies auf und verwies die Sache zurück.
Eine Sanierung sei in der Regel unverhältnismäßig teuer, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung – oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der – in der Regel von einem Sachverständigen festgestellte – Verkehrswert.
Im Kreuzberger Fall schätzte ein Gutachter den Wert des Hauses ohne Schwammbefall auf mindestens 600 000 Euro, mit Schwamm auf 507 000 Euro. Sollte es dabei bleiben, müsste die Verkäuferin also nur knapp 100 000 Euro zahlen.
