Im Nordwesten - Für Normalverdiener ist der Schritt vom Mieter zum Eigentümer im vergangenen Jahr schwieriger geworden. Zwar sind die Kaufpreise für Wohnungen nicht mehr so stark gestiegen wie zuvor. Doch der sprunghafte Anstieg der Zinsen sorgte dafür, dass Käufer deutlich mehr von ihrem Einkommen einbringen mussten, um einen Immobilienkredit zu bedienen. Wo es sich noch lohnt, eine eigene Wohnung abzubezahlen statt zu mieten, das zeigt der aktuelle Postbank Wohnatlas. Darin hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) die Kauf- und Mietpreise in Relation zum regionalen Einkommen untersucht. Im Nordwesten finden Käufer demnach noch vereinzelt günstige Bedingungen.
Es gibt sie noch in Deutschland, die Gebiete, in denen man mit dem Kauf einer Eigentumswohnung günstiger fährt, als wenn man zur Miete wohnt. Das legt zumindest der aktuelle Postbank Wohnatlas nahe. Laut der Modellrechnung finden sich diese Gebiete vor allem in Brandenburg, in Thüringen und in Sachsen-Anhalt.
Im Nordwesten schwanken die monatlichen Belastungen für Mieter und Käufer gemessen an den regionalen Einkommen stark. Vor allem die küstennahen Gebiete und die Inseln sind ein teures Pflaster. Wer im Landkreis Aurich im vergangenen Jahr eine Eigentumswohnung kaufen wollte, musste für den Kredit monatlich über die Hälfte des dort durchschnittlich verfügbaren Einkommens ausgeben. Für eine vergleichbare Wohnung mussten Mieter rund 14,5 Prozent des Haushaltseinkommens aufbringen. Die monatliche Belastung unterschied sich um 39,5 Prozentpunkte. Im Kreis Leer waren es 25,1, im Kreis Wittmund 22,1 und in Friesland 18,5 Punkte.
Im Mittelfeld landeten die Stadt Oldenburg mit 12,5 Punkten Unterschied, das Ammerland mit 10,4, sowie die Landkreise Vechta (9,7) und Cloppenburg (9,6).
Noch eher lohnte sich ein Kauf gegenüber Miete in der Wesermarsch (8,7) sowie in den Städten Wilhelmshaven (6,4), Delmenhorst (5,4) und Emden (3,3).
Im Nordwesten
Die ostfriesischen Landkreise Aurich, Leer und Wittmund gehören mit ihren Inseln und den Ferienwohnungen zum teuersten Pflaster für Immobilienkäufer im Nordwesten. So hätte die laufende Kreditzahlung für eine Eigentumswohnung im Kreis Aurich mehr als die Hälfte des durchschnittlich verfügbaren Haushaltseinkommens gebunden. Das ist auch bundesweit einer der höchsten Werte – noch vor Hamburg und Frankfurt. Günstigere Konditionen fanden Kaufinteressierte dagegen in der Stadt Oldenburg, im Ammerland, in den Kreisen Vechta und Cloppenburg sowie in Delmenhorst. In Wilhelmshaven betrug der Unterschied der durchschnittlichen monatlichen Belastung für Mieter und Käufer nur 6,4 Prozentpunkte. In Delmenhorst mussten Käufer lediglich 5,4 Prozentpunkte hinnehmen und in Emden waren es sogar 3,3 Punkte.
Die Rechnung
Der Berechnung liegt eine Wohnung mit 70 Quadratmetern Fläche zugrunde. Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte haben die Forscher ermittelt, wie viel Prozent ihres Einkommens die Haushalte durchschnittlich für Tilgung und Zinsen eines Darlehens sowie für die Kaltmiete aufbringen müssen. Wo die Unterschiede besonders gering sind, rechnet sich ein Kauf am ehesten. In der Rechnung wurde davon ausgegangen, dass die Käufer einen Kredit für 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuern und Notargebühren zu einem Zinssatz von 4,6 Prozent aufnehmen.
Die Grenzen
Die Auswertung bildet nicht alle Aspekte ab, die in eine Kaufentscheidung einfließen sollten. Das sind zum einen die Wohnnebenkosten, die für Mieter geringer ausfallen als für Eigentümer. Letztere tragen nicht nur die Betriebskosten, sie müssen auch mit einer Rücklage für die Instandhaltung planen. Auch besteht das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung, wenn nach der vereinbarten Kreditlaufzeit noch eine Restschuld besteht.
Während die Mieten im vergangenen Jahr noch deutlich stiegen, flachte die Preiskurve bei Immobilien ab. Ein Kauf trägt zwar zum Aufbau von Vermögen bei, allerdings muss die Wohnung dafür nach der Kreditablösung mehr wert sein als man für den Kauf, die Instandhaltung und die Darlehenszinsen bezahlt hat.
Das Fazit
Nach einer Faustregel sollten nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Einkommens fürs Wohnen ausgegeben werden. Weil Heizen, Strom und andere Nebenkosten teurer geworden sind, müssten dabei für Kaltmiete sowie für Zins- und Tilgungsraten eher 25 Prozent zugrunde gelegt werden. „In vielen Regionen wird es schwer, noch eine Eigentumswohnung zu finden, die idealerweise nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, sagt Manuel Beermann, der das Immobiliengeschäft der Postbank verantwortet. „Wer ein passendes Objekt im Auge hat, sollte umso gründlicher prüfen, ob die Finanzierung auch langfristig zu stemmen ist.“ Einen Puffer sollte man dabei unbedingt einbauen.
