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NWZonline.de Nachrichten Wirtschaft

Airbnb & Co. – Dürfen Feriengäste in die Wohnung?

16.02.2019

Karlsruhe /Papenburg Eine Frau möchte ihre Wohnung an Feriengäste vermieten – aber die Nachbarn machen dagegen geschlossen Front. Sie wollen nicht ständig neue Leute im Haus. Seit Freitag beschäftigt der Fall aus Papenburg in letzter Instanz den Karlsruher Bundesgerichtshof (BGH). Ihr Urteil wollen die Richter am 12. April verkünden (Az. V ZR 112/18).

Worum genau geht es in dem Rechtsstreit?

In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind kurzzeitige Vermietungen ausdrücklich erlaubt – bis zum 29. März 2017: An diesem Tag beschließt die Eigentümerversammlung mit Dreiviertelmehrheit, dass die acht Wohnungen künftig nicht mehr täglich oder wöchentlich wechselnden Feriengästen überlassen werden dürfen, auch nicht anderen Leuten, die nur kurz in der Gegend sind. Die Klägerin will das nicht akzeptieren. Sie ist der Meinung, dass der Beschluss nicht gilt.

Was gilt unter Wohnungseigentümern?

Wichtigstes Dokument ist die Teilungserklärung. „Sie ist gewissermaßen die Verfassung der WEG“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund. Üblicherweise wird sie ganz am Anfang vereinbart. Änderungen müssen grundsätzlich alle zustimmen. Weil das sehr unflexibel ist, enthalten viele Teilungserklärungen aber Öffnungsklauseln. Darin steht, dass bestimmte Regelungen auch schon mit einer festgelegten Mehrheit verändert werden dürfen. So eine Klausel haben sich die Ferienwohnungsgegner zunutze gemacht.

Warum könnte das problematisch sein?

Der BGH hat im Jahr 2010 in einem ähnlichen Streit aus Berlin entschieden, dass die Eigentümer einem der Ihren das Vermieten an Touristen und Geschäftsreisende nicht einfach so verbieten können. Bis dahin war umstritten, ob dies noch – zulässige – Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung ist.

Die Richter entschieden sich für die erste Lesart: Die Wohnung diene ja auch den Gästen als Unterkunft. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer laut Urteil seine Wohnung nutzen, wie er will – solange er die anderen damit nicht über die Maßen beeinträchtigt.

Und der Streit in Papenburg?

Das Urteil von 2010 enthält noch eine wichtige Bedingung: Kurzzeitige Vermietung ist zulässig – „wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben“. Die Frage ist allerdings, ob die Papenburger WEG dies nachträglich und gegen die Stimme der betroffenen Eigentümerin tun durfte.

Im Jahr 2014 hat der Bundesgerichtshof etwa einen mit Zweidrittelmehrheit gefassten Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft gekippt, der dazu geführt hätte, dass die Eigentümer im Erdgeschoss künftig ihren Garten auf eigene Kosten selbst pflegen müssen. Auch ein generelles Vermietungs-Verbot wäre nicht möglich, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann in der Karlsruher Verhandlung sagte. „Wir haben hier nicht so einen krassen Fall.“ Beim Eigentum müsse es aber einen Kern geben, der mehrheitsfest sei.

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