OLDENBURG - Die Schlosshöfe sind ein Experiment: Ein Einkaufs-Center, das kleiner ist als alle anderen des Betreibers ECE, zusätzlich durch städtische Auflagen im Mietermix eingeschränkt und ohne ein weiteres Parkhaus in der Nähe, das zunächst dringend gewünscht wurde. Und dennoch: Die Erwartungen des Investors ECE in den Standort sind ein Jahr nach der Eröffnung der Schlosshöfe zum größten Teil erfüllt so sagt es Centermanagerin Kathrin Landsmann (32) kurz vor dem Jahrestag der Eröffnung am 16. März 2011. Und ergänzt: Wir sind noch nicht ganz da, wo wir hin wollen, aber wir entwickeln uns innerhalb des vorgesehenen Trends. Was bedeutet: Die Anlaufphase erstrecke sich über zweieinhalb Jahre. Bis dahin muss und wird es aufwärts gehen.
Schwerer Start
Landsmann räumt erstaunlich offen ein, dass die ersten Monate eine schwere Anlaufphase waren. Im Frühjahr zu öffnen, sei im Handel nicht einfach, und Mieter und Management hätten bis zum Weihnachtsgeschäft warten müssen, bis der erste große Umsatzsprung gelungen sei: In den ersten Monaten haben wir wirklich gekämpft. Dennoch hätten von 100 Mietern nur vier aufgeben müssen, 90 Prozent liegen ihren Angaben zufolge im Plan.
Die Auflagen, die die Politik nach jahrelangem heftigen Kampf gegen das Einkaufszentrum den Schlosshöfen auferlegte, hätten ein ganz neues Konzept erzwungen, das es im Konzern so noch nie gegeben habe. Wir haben uns auf der beschränkten Fläche das Ziel gesetzt, eine Ergänzung zur Innenstadt zu bieten, keine Konkurrenz, sagt Landsmann. Das habe unter anderem den Verzicht auf einen sogenannten Ankermieter bedeutet: H&M oder C&A, wie in anderen Centern, waren ausgeschlossen. Ein Mix aus vielen kleinen Konzepten sei das Ziel, und das bedeutet viel Arbeit. Man muss im Dialog immer nachjustieren und schauen, was geht und was geht nicht.
Und warum gehen dann so viele Friseure? Das werde sie oft gefragt, sagt Landsmann. Die Auflagen der Stadt verlangten einen hohen Anteil an Dienstleistern unter den Mietern. Da sich für Landsmann Reinigungen und Schlüsseldienste nicht mit einem Center vertragen, bleibe nicht viel außer Friseure. Wir achten aber darauf, dass die Coiffeure unterschiedliche Zielgruppen haben, sagt sie.
Hinzu kommt eine besondere Eigenheit: Die Verkaufsflächenbegrenzung auf 12 500 Quadratmeter lässt Fachleute in Sachen Handelsimmobilien urteilen, dass die Schlosshöfe viel zu klein sind, um als Einkaufscenter eigenständig zu funktionieren. Landsmann nickt, sieht darin aber keinen Nachteil: Wir sehen uns als Center als Teil einer Gemeinschaft des Einzelhandels. Wir arbeiten alle für Oldenburg ich bin kooptiertes Mitglied im City-Management Oldenburg.
An einem Strang ziehen
Die Schlosshöfe richten sich nach der Kaufmannschaft, da ziehen wir an einem Strang, um uns gegen Städte wie etwa Bremen zu positionieren. Das könnten wir als Center allein gar nicht. Die Eingebundenheit zeige sich auch in der Architektur: Es gibt kaum ein anderes Center, das sich mit so vielen Eingängen nach allen Seiten öffnet.
25 Prozent der Besucher fahren nach internen Auswertungen bis zu 30 Minuten mit dem Auto zu den Schlosshöfen, 25 bis 30 weitere Prozent noch länger und deswegen bräuchten wir eigentlich noch mehr Stellplätze. Das Parkhaus Amalienstraße hätte man gerne gebaut, aber wir durften nicht. Dass ECE in der Woche nur 3 Euro pro Tag im Parkhaus kassiere, widerspreche dem nicht: Wir wollen damit die Leute ans Parkhaus gewöhnen. An den Wochenenden sei es immer voll, auch zum vollen Preis.
