Berlin - Allerdings lauern bei Immobilienauktionen Unwägbarkeiten, die teuer werden können. Wer auf einer Zwangsversteigerung mitbietet, sollte sich deshalb gut vorbereiten.

Erste Anhaltspunkte liefern die Bekanntmachungen der Gerichte, die einige Wochen vor dem Termin per Aushang, in der Tagespresse oder im Internet auf der eigenen Homepage bzw. unter www.zvg-portal.de veröffentlicht werden. Neben der Objektbeschreibung und dem Verkehrswert enthält das Angebot in der Regel ein Wertgutachten. Oft sind Fotos und Grundrisse dabei, aber auch eine Beschreibung des Zustandes sowie Angaben, welche vorrangigen Rechte auf der Immobilie liegen. „Letztere sind besonders wichtig, denn Baulasten oder Hypotheken können den Wert entscheidend beeinflussen“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Eine Besichtigung kann bei einer Zwangsversteigerung zum Problem werden. Denn die Hausbesitzer haben nicht selten dramatische Kämpfe um ihre Immobilie hinter sich. Viele verweigern Interessenten den Zugang. Das ist ihr gutes Recht. „Um dennoch an möglichst viele Informationen zu kommen, muss man ein wenig erfinderisch sein“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. So kann ein Gespräch mit den Nachbarn schon viel bringen.

Wer ernsthaft an der Immobilie interessiert ist und keinen Zugang bekommt, ist gut beraten, mit einem unabhängigen Sachverständigen auf Besichtigungstour zu gehen. Der weiß aus Erfahrung, mit welchen typischen Schäden er bei Immobilien aus verschiedenen Bauepochen rechnen muss. Er kann auch abschätzen, was die Sanierung kosten wird. Es lassen sich Lage, Alter, Baustil und teils der Sanierungszustand erkennen.

Bei der Versteigerung von Eigentumswohnungen sind noch einige zusätzliche Dinge zu beachten – vor allem, wenn sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind. „Mit dem Erwerb des Wohnungseigentums übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vorgängers“, betont Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Vereins Wohnen im Eigentum.

Deshalb ist Einsicht in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung unerlässlich. Außerdem rät Heinrich, sich unbedingt die Beschluss-Sammlung der Eigentümerversammlung anzusehen. Denn an die Beschlüsse sind die neuen Eigentümer gebunden. In diesen Unterlagen finden sich grundlegende Informationen zum Kostenverteilungsschlüssel oder Verpflichtungen zur Sanierung des Gebäudes.

Die Ersparnis von zehn bis 30 Prozent der Kosten im Vergleich zum Marktpreis werde bei einer Zwangsversteigerung oft mit einem hohen Risiko erkauft, warnt der Bauherren-Schutzbund. Immer wieder sei der sehr geringe Wert des Gutachtens zu beklagen: „Eine vertiefte Prüfung auf Baumängel und deren Ursachen findet im Regelfall nicht statt.“

Interessenten sollten den Rechtspfleger fragen, welche Lasten mit dem Grundstück verbunden sind.

Liegt ein Wohnrecht auf dem Grundstück, kann der Käufer selbst nicht dort einziehen – und muss unter Umständen sogar noch jemanden versorgen. Oder es besteht ein Wegerecht – Fremde nutzen also das Grundstück zum Durchgang oder zur Durchfahrt. In solchen Fällen ist die Immobilie weit weniger wert. Wer das Haus später umbauen oder sogar abreißen möchte, muss im Vorfeld abklären, was er auf dem Grund und Boden bauen darf.

Besteht eine Grundschuld oder Hypothek auch noch nach der Versteigerung, muss der Meistbietende dafür aufkommen – zusätzlich zum Zuschlagspreis.

Über Rückstände beim Hausgeld oder andere finanzielle Verpflichtungen des alten Eigentümers gibt beim Erwerb einer Eigentumswohnung die letzte Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft Aufschluss. Ebenfalls in der Jahresabrechnung ist ausgewiesen, ob die WEG eine ausreichende Instandhaltungsrückstellung hat, die zur Finanzierung von Modernisierungen und Sanierungen gebildet werden muss. Ist diese zu gering, können im Fall von umfangreichen Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen Sonderumlagen fällig werden, also zusätzliche Zahlungen.