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NWZonline.de Ratgeber Wohnen & Leben

Baugrundstück: Erst das Land, dann das Haus

28.08.2021

Berlin Ein eigenes Häuschen, vielleicht sogar im Grünen. Diesen Wunsch hat die Pandemie bei vielen noch einmal verstärkt. Niedrige Zinsen tun ihr übriges. Gesucht werden Bauland und gebrauchte Immobilien zum Umbau oder Abbruch. Bauwillige sollten Angebote aber kritisch prüfen. Nicht alle Offerten sind seriös, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Und nicht auf jedem Grundstück darf auch gebaut werden. In folgenden Fällen sollten angehende Bauherren ganz genau hinschauen:  

Bauträgermodell

„Haus und Boden aus einer Hand“ – das ist in der Regel das klassische Bauträgermodell. Bauherren sind die Bauträger selbst, nicht die zukünftigen Eigentümer. Verträge für ein Haus vom Bauträger müssen – wegen des im Gesamtpaket enthaltenen Grundstücks – immer über den Notar abgeschlossen werden. Ein Verstoß gegen dieses Formgebot macht den Vertrag insgesamt nichtig.  

Koppelangebote

Aber es gibt auch andere Offerten, bei denen Haus und Grund in irgendeiner Form aneinander gekoppelt werden. „Bei manchen dieser Angebote ist sehr fraglich, ob sie nicht der notariellen Beurkundungspflicht unterliegen oder ob ihr Hauptzweck in der Umgehung von Grunderwerbsteuer besteht. Sie können Bauherren in echte Schwierigkeiten bringen“, warnt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag und rät dazu, Koppelangebote immer genau prüfen zu lassen.  

Mündliche Zusage

Weil vor allem Baugrundstücke Mangelware sind, unterbreiten die Verkaufsteams mancher Schlüsselfertigfirmen den Bauwilligen seltsame Offerten: Zum Beispiel den Abschluss eines Bauvertrags für ein schlüsselfertiges Haus, gekoppelt mit der mündlichen Zusage für ein Grundstück. Nur: Der Bauvertrag liegt schnell zur Unterzeichnung vor, vom Grundstückskaufvertrag dagegen keine Spur. Darauf sollten sich Bauherren niemals einlassen, raten VPB-Experten. Wer bauen will, braucht in jedem Fall ein Grundstück.  

Bauvertrag ohne Grundstück

Auch die Sorge der Bauherren vor steigenden Baupreisen versuchen clevere Verkäufer mit ähnlichen Angeboten zu umschiffen und bieten an, Bauverträge jetzt zu schließen, um sich die Preise für später zu sichern. Auch bei diesen Offerten fehlt in der Regel das Grundstück. Das ist hochriskant, warnt der VPB, denn niemand weiß, ob, wann und wo er passendes Bauland findet. Zwar haben private Bauherren ein Widerrufsrecht und können vom Verbraucherbauvertrag zurücktreten, aber die Widerrufsfrist beträgt nur 14 Tage ab Vertragsabschluss. So schnell findet niemand aus dem Stand ein passendes Baugrundstück. Und falls doch, steigt unter Zeitdruck wahrscheinlich der Bodenpreis noch einmal kräftig an und macht die erhoffte Ersparnis durch den Bauvertrag wieder zunichte. Außerdem muss das ausgesuchte Haus zu dem passen, was baurechtlich auf dem Grundstück erlaubt ist. Muss das Haus umgeplant werden, wird es automatisch teurer. Brauchen die Bauherren eine Ausnahmegenehmigung, belastet auch die zusätzlich das Budget.  

Altbau zum Abbruch

Eine weitere Möglichkeit, an Grund und Boden zu kommen, ist der Kauf eines Altbaus zum Abbruch. Auch hier sollten Bauherren unbedingt vor Vertragsabschluss klären, ob der ins Auge gefasste Neubau auf dem Grundstück überhaupt errichtet werden darf, mahnt der VPB. Der Altbau hat Bestandsschutz. Der Neubau muss aber unter Umständen den Vorgaben eines jüngeren Bebauungsplanes untergeordnet werden. Ein Gang zum Amt bringt Klarheit.

„Problematisch ist bei Abbruchgrundstücken meist die Grenzbebauung. Nicht immer darf noch einmal auf die Grenze gebaut werden“, weiß Holger Freitag. Eventuell sind auch für den Keller Abgrabungen nötig, zu denen das Nachbargrundstück erst einmal – teuer – abgefangen werden muss. Fraglich sei auch, ob die Nachbarn den Bauarbeitern auf ihrem Grundstück ausreichend Arbeitsraum zugestehen. Diese Probleme können geklärt werden, führen laut Freitag unter Zeitdruck aber in der Regel zu Mehrkosten und Ärger mit den Anrainern.

Auf gutem Grund

Bauland ist nicht automatisch jede Fläche, die von einer Stadt oder Gemeinde zum Kauf angeboten wird. Darauf macht die Schleswig-Holsteinische Notarkammer aufmerksam. Zu unterscheiden sind Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Baureifes Land darf nach dem Kauf und der Erteilung einer Baugenehmigung direkt bebaut werden. Rohbauland ist zwar als Bauland ausgewiesen, jedoch noch nicht erschlossen und die Bebauung noch nicht möglich. Bei Bauerwartungsland wird eine Bebauung im ungünstigsten Fall erst in Jahrzehnten möglich.

Absichern können sich Bauwillige, wenn sie vor dem Kauf eines Grundstücks Nachweise einholen, dass dies erschlossen ist. Eine Zusicherung des Maklers oder Verkäufers reiche nicht aus, so der VPB. Gewissheit, wie das Grundstück bebaut werden darf, erbringe ein Blick in den gültigen Bebauungsplan. Gibt es den nicht, müsse sich das Gebäude in die nähere Umgebung einfügen.

Den Verkauf von Grundstücken koppeln manche Kommunen an eine Baupflicht, erklärt der VPB. Wer sie nicht erfüllt, muss möglicherweise eine Strafe zahlen. Außerdem sollten Interessenten im Bebauungsplan schauen, wie sie dort überhaupt bauen dürfen und ob ihnen das zusagt.

Als Alternativen für die Suche nach einem Baugrundstück nennt der VPB die Teilung großer Parzellen von Eltern oder Freunden, Erbbaugrundstücke wie sie Kirchen oder Kommunen anbieten oder günstiges Bauland, das Gemeinden – möglicherweise unter Auflagen – speziell an junge Familien vergeben.

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