Berlin/Bonn - Im Grundsatz ist die Sache klar: „Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Wenn im Laufe der Mietzeit Verschlechterungen oder Verschleißerscheinungen auftreten, muss der Vermieter tätig werden. Er muss reparieren und instandsetzen – auf eigene Kosten oder es aus der Miete finanzieren.“
Schäden an der Substanz wie verzogene Türen oder schlecht schließende Fenster sind Mängel, die der Vermieter im Zuge der Instandsetzung beseitigen muss, so Ropertz. Jedenfalls wenn der Mieter die Räume so genutzt hat, wie vertraglich vereinbart, und wenn die Mängel bei Übergabe noch nicht bestanden. Unter Umständen kann es sein, dass der Mieter im Zuge der Kleinreparaturklausel die Kosten tragen muss, wenn sie einen gewissen Betrag nicht übersteigen.
Dass der Vermieter die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten hat, bedeutet aber auch, dass Mieter keinen Anspruch auf Modernisierung haben, betont Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland. Ist der Mieter vor Jahrzehnten in eine Wohnung mit Gasöfen gezogen, hat er keinen Anspruch darauf, dass diese ausgetauscht werden, solange sie funktionieren. „Der Vermieter kann aber unter dem Aspekt energiesparende Modernisierung tätig werden und die Gasöfen austauschen“, erklärt Ropertz. Dadurch wird ein Zustand geschaffen, der besser ist als bei der Übergabe – man spricht von einer Modernisierung.
Mit finanziellen Folgen für den Mieter: Kündigt der Vermieter die Modernisierung ordnungsgemäß an, darf er laut Ropertz bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahres-Nettokaltmiete aufschlagen. Aber zugleich darf die Miete aus diesem Grund binnen sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter um maximal zwei Euro. Dies gilt, solange es beispielsweise durch einen Mietendeckel keine abweichenden Bestimmungen gibt.
Der Grad zwischen Modernisierung und Instandsetzung ist aber schmal: Wird ein undichtes Holzfenster repariert oder ausgetauscht, ist das eine Instandsetzung. Plant der Vermieter aber, in dem Zuge das ganze Haus mit neuen Fenster auszustatten, ist das eine Modernisierung. In welche Kategorie der Austausch von Abgenutztem wie etwa in die Jahre gekommene Sanitäreinrichtungen im Bad falle, ist laut Ropertz ein Grenzfall.
Für alle Reparaturen am Gebäude, an der Wohnung sowie an dem mit ihr vermieteten Zubehör ist der Vermieter zuständig. Wer die Kosten trägt, hängt davon ab, wie die Schäden entstanden sind. Geht etwas durch Verschleiß kaputt, ist die Reparatur Sache des Vermieters. Haben Mieter einen Schaden verursacht, müssen sie natürlich dafür aufkommen. Zahlen müssen sie auch, wenn die Kleinreparaturklausel greift. Für Wartungsarbeiten zahlt meist auch der Mieter.
Instandhaltung und Instandsetzung sind Sache des Vermieters: Darunter fallen alle Arbeiten, die erforderlich sind, um die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu halten, wie es das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB § 535) vorschreibt. Dabei sind Arbeiten zur Instandhaltung vorbeugend – wie etwa eine Wartung. Bei einer Instandsetzung wird dagegen etwas Defektes wieder in Ordnung gebracht. Eine Mieterhöhung infolge dieser Arbeiten ist in der Regel nicht möglich. Es reicht, wenn Erhaltungsmaßnahmen mündlich angekündigt werden.
Modernisierungen müssen den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitgeteilt werden. In dem Schreiben sind Angaben über Art und Umfang der geplanten Modernisierung zu machen, Gleiches gilt für Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung. Werden die Informationen vom Vermieter auf mehrere Schreiben verteilt, läuft die Frist erst ab dem letzten Schreiben. Hat der Vermieter seine Ankündigung unterlassen, muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden.
