Berlin/Bonn - Keine Versammlungen, keine Beschlüsse. In Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt seit Beginn der Pandemie einiges liegen. Es gibt aber Wege, dennoch etwas zu bewegen.
Wegen der Corona-Pandemie gelten für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gesetzliche Sonderregeln. Sie dürfen zum Beispiel auf Eigentümerversammlungen verzichten. Bestellte Verwalter bleiben auch ohne Beschluss im Amt und der bestehende Wirtschaftsplan in Kraft. Die seit dem Frühjahr 2020 geltenden Regeln hat der alte Bundestag in seiner letzten Sitzung bis 31. August 2022 verlängert. Das hat Vor- und Nachteile.
Entscheidungen fehlen
Einerseits dienen die Vorgaben dem durchaus sinnvollen Schutz vor einer Ansteckung. Andererseits bleiben so in den WEG viele Dinge unerledigt, weil es ohne das Treffen der Eigentümer keine Entscheidung dazu gibt. Gabriele Heinrich vom Bonner Verein Wohnen im Eigentum befürchtet einen „Durchführungsstau“. Sie stützt sich auf eine Umfrage unter rund 2400 Eigentümergemeinschaften, in der rund 42 Prozent angaben, es habe seit 2019 keine Versammlung mehr gegeben. Mit wirtschaftlichen Folgen für die Eigentümer: Sanierungen blieben aus und verteuerten sich wegen der steigenden Baupreise. Außerdem könnten missliebige Verwalter weiterarbeiten.
Kosten steigen
Am Ende müssten Wohnungseigentümer mit höheren Ausgaben für die Verwaltung rechnen, stellt Wohnen im Eigentum fest. Diese Kosten werden üblicherweise auf das Hausgeld umgelegt. Um Sanierungen und Instandsetzung zu finanzieren, werden häufig Sonderumlagen erhoben. Auch diese könnten höher ausfallen als vor der Pandemie. Zu normalen Zeiten finden Eigentümerversammlungen in der Regel mindestens einmal im Jahr statt. Zuständig für die Einladung und die Organisation ist die Verwaltung. Der Verwalterverband VDIV Deutschland empfiehlt allerdings aufgrund der momentan geltenden Corona-Bestimmungen und dem damit verbundenen Risiko, keine Eigentümerversammlungen durchzuführen. Hybrid- und Online-Versammlungen fehlten noch ausreichende rechtliche Grundlagen.
Selbst aktiv werden
Wollen Eigentümer ihnen wichtige Sachen beschließen und voranbringen, haben sie verschiedene Alternativen: Beirat: Diesem Gremium räumt das WEG-Gesetz das Recht zur Einberufung des Eigentümertreffens ein. Dazu muss sich mehr als ein Viertel der Eigentümer hinter den Beirat stellen. Der wird zunächst selbst aktiv, indem er die Miteigentümer über das Vorhaben informiert und um Zustimmung bittet. Eigentümer: Auch ohne Beirat können Eigentümer eine Versammlung erwirken: Die Verwaltung ist zur Einberufung verpflichtet, wenn mehr als 25 Prozent der Eigentümer dies verlangen. Umlaufbeschluss: Eine Option, um losgelöst vom WEG-Treffen Beschlüsse zu fassen, ist das Umlaufverfahren. So können Eigentümer zum Beispiel die Jahresrechnung genehmigen oder kleinere Baumaßnahmen anstoßen. Und das funktioniert so: Die Verwaltung macht einen Beschlussvorschlag, schickt diesen an die Eigentümer und bittet um Stimmabgabe und Rücksendung innerhalb einer bestimmten Frist.
Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, entweder auf Papier oder elektronisch abzustimmen. Im Prinzip erfordert der Umlaufbeschluss Einstimmigkeit, um wirksam zu werden. Die Eigentümer können jedoch vorher festlegen, dass die einfache Mehrheit genügt.
In der Praxis nutzen Verwaltungen und WEG Umlaufbeschlüsse eher selten – nur in Ausnahmefällen, wie Sönke Bergemann sagt, Geschäftsführer des auch als Verwalter tätigen Haus & Grund Kiel.
Vollmacht erteilen
Bergemann setzte in den vergangenen Pandemiemonaten verstärkt auf eine dritte Option: eine Eigentümerversammlung mit möglichst wenigen Teilnehmern. Die Eigentümer erteilen der Verwaltung oder einem Miteigentümer eine Vollmacht, mit der diese in ihrem Sinne abstimmen.
„Die Vollmachten waren mit Stimmbotschaften versehen, so dass der Wille der Eigentümer berücksichtigt wurde“, sagt Bergemann. Theoretisch könnte auf diese Weise eine Präsenz-Versammlung mit nur einem Teilnehmer stattfinden – der Verwaltung. Sofern sie die Vollmachten aller Eigentümer eingesammelt hat.
Will der Beirat ein Eigentümertreffen einberufen, muss er zunächst die Miteigentümer über das Vorhaben informieren und um Zustimmung bitten. Genannt werden sollten die Gründe und der Zweck der Versammlung. Dies kann in Briefform oder als Fax erfolgen oder digital über Messenger-Dienste, App, Mail oder SMS.
Um im Umlaufverfahren auch komplexere Themen behandeln zu können, sollte vorab gut informiert werden, rät Martin Kaßler vom Verwalterverband VDIV. Möglich sei zum Beispiel, den Eigentümern in einer Online-Veranstaltung den anstehenden Punkt zu erläutern.
In der Praxis behelfen sich einige wenige Immobilienverwaltungen derzeit mit digitalen Hilfskonstruktionen, um Beschlüsse zu fassen, die aber ebenfalls anfechtbar sind, erklärt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Wir halten es daher für unabdingbar, dass die Online-Eigentümerversammlung im Wohnungseigentumsgesetz zügig verankert wird – wie im Aktien- und Vereinsrecht bereits geschehen.“
Weitergehende Informationen finden Wohnungseigentümer hier: Broschüre des Bundesjustizministeriumshttp://dpaq.de/p12WQ Umfrage von Wohnen im Eigentumhttp://dpaq.de/AyNeS Paragraf 24 Wohnungseigentumsgesetz - WEGhttp://dpaq.de/1eQmN Paragraf 23 Wohnungseigentumsgesetz - WEG http://dpaq.de/B9yWw Ulrike Kirchhoff: „Eigentumswohnung“, Beck-Rechtsberater im dtv, 2021, ISBN 978-3-423-51253-4, 24,90 Euro.
