Berlin - Für Mieter und Wohnungseigentümer gelten unterschiedliche Vorschriften. Das bringt Eigentümer in Konflikte, die ihre Immobilie vermieten. Fünf Fallen lauern:
Mietvertrag: Viele Eigentümergemeinschaften knüpfen das Vermieten an ihre Zustimmung. Das steht in der Regel in der Teilungserklärung. Das Okay hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags einzuholen. Meistens passiert das beim Verwalter. Wenn der Vermieter die Regel ignoriert, „bleibt der abgeschlossene Mietvertrag trotzdem wirksam. Er kann nicht ohne weiteres gekündigt werden“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Würden die Miteigentümer verlangen, den Mietvertrag zu kündigen, stünde dem das Mietrecht entgegen. Einzige Option wäre eine Abfindung.
Tiere und Musik: Das Verbot, Hunde und Katzen zu halten, gehört zu den Dingen, die eine WEG zwar beschließen, die aber ein Eigentümer gegenüber seinem Mieter nicht durchsetzen kann. „Mietrechtlich wäre eine solche Regelung unwirksam“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund. Der vermietende Eigentümer könnte lediglich über den Mietvertrag versuchen, die Tierhaltung auszuschließen. Doch eine Klausel, die Tierhaltung komplett untersagt, sei nicht haltbar“, so Wagner. Gleiches trifft auf Musizierverbote zu. Um den Konflikt zu vermeiden, könnte man Mieter suchen, die weder Tier noch Instrument mitbringen oder für den Mietvertrag individuelle Lösungen aushandeln und festschreiben
Bauen: Bei Veränderungen an oder in der Wohnung können WEG- und Mietrecht ebenfalls kollidieren. Vermietende Eigentümer dürfen ihren Mietern erlauben, eine eigene Satelliten-Schüssel zu montieren und den Balkon zum Wintergarten umzugestalten – aber nur, wenn die Miteigentümer einverstanden sind.
Nebenkosten: Vermietende Eigentümer können WEG-Umlagen nur teilweise an ihren Mieter durchreichen. Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage etwa trägt der Vermieter allein. Vorsicht ist beim Verteilen der Kosten angebracht: Berechnet wird, wie es im Mietvertrag steht. Häufig bildet die Wohnfläche den Maßstab. Im Unterschied dazu sind innerhalb der WEG die Miteigentumsanteile entscheidend – und diese stimmen selten mit der Wohnfläche überein. Den Verteilungsschlüssel der WEG kann der Vermieter in den Mietvertrag übernehmen. Schwierig wird es für ihn, wenn die Gemeinschaft den Schlüssel ändert. Will er das gegenüber dem Mieter nachvollziehen, muss dieser zustimmen, wie Wagner erläutert. Ansonsten ist eine eigene Abrechnung erforderlich. Für die Nebenkostenrechnung haben Vermieter längstens zwölf Monate Zeit – später sind Nachforderungen hinfällig.
