Berlin - Zahlen muss der Mieter eine Kaution nur, wenn es vertraglich vereinbart ist. Der Vermieter ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, eine Kaution zu erheben, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). „Der Gesetzgeber räumt ihm lediglich die Möglichkeit ein.“ In allen Standard-Mietverträgen ist die Kaution aber enthalten.
Die Kaution darf höchstens die dreifache Nettokaltmiete betragen. „Steht im Vertrag eine höhere Summe, wird es beschränkt auf das noch zulässige Maß“, erklärt Wiebke Först, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Mitglied im Deutschen Anwaltverein.
Die Zahlung kann in drei gleichen Monatsraten erfolgen: Die erste Rate ist laut Ropertz zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht bei Vetragsabschluss – fällig. „Die nächsten Raten sind in den zwei nachfolgenden Monaten dran.“ Steht im Mietvertrag die Klausel, dass die Kaution nicht in Raten gezahlt werden darf, ist das laut Bundesgerichtshof (BGH) unwirksam (Az.: VIII ZR 344/02).
Am gängigsten ist die sogenannte Barkaution, bei der der Mieter das Geld an den Vermieter überweist oder bar überreicht. Eine weitere Möglichkeit ist ein Kautionskonto, das der Mieter selbst eröffnet. Das Sparbuch verpfändet er als Mietsicherheit an den Vermieter. „Der Vorteil ist, dass die Zinsen auf das eigene Konto gehen und man das Kreditinstitut selbst auswählen kann“, erläutert Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund. Auch eine Kautionsbürgschaft oder eine Kautionsversicherung ist möglich (siehe Infoboxen).
Grundsätzlich muss sich der Mieter an die im Vertrag festgeschriebene Kautionsart halten. Diese kann aber bei Abschluss des Mietvertrages verhandelt werden.
Für die Rückzahlung gibt es keine feste Frist, erklärt Först. Der Vermieter könne innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen. In der Regel sollte spätestens nach diesen sechs Monaten die Kaution verzinst zurückgezahlt werden.“ Im Einzelfall könne das aber variieren – falls noch Streitigkeiten offen sind. Einen Teil der Kaution kann der Vermieter – orientiert an den Werten des Vorjahres – so lange zurückhalten, bis er die Betriebskosten abgerechnet hat.
Um auch wirklich die volle Kaution zurückzubekommen, sollten Mieter die Quittung über die gezahlte Summ sorgfältig aufbewahren, damit sie im Zweifelsfall beweisen können, Kaution gezahlt zu haben, empfiehlt Ropertz. Darüber hinaus müsse die Wohnung vertragsgemäß zurückgeben gegeben werden.
Eine Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenzsicheren Kautionskonto anlegen, das Zinsen bringt. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution zurückzuhalten, bis der Vermieter ein solches Konto benennt. Vermietern wird deshalb geraten, ein Kautionskonto rechtzeitig anzulegen und dem Mieter dies schon vor der Schlüsselübergabe mitzuteilen.
Überraschende Abhebungen des Vermieters vom Kautionskonto lassen sich verhindern, wenn der Betrag auf ein Konto eingezahlt wird, über das Mieter und Vermieter nur gemeinsam verfügen können, erklärt Ulrich Ropertz (DMB).
Zurückgreifen auf die Kaution darf der Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses. Und auch nur, wenn eine berechtigte Forderung besteht – beispielsweise, wenn Rechnungen offen sind oder der Mieter die Wohnung beschädigt hat. Im Zweifelsfall muss die Forderung gerichtlich durchgesetzt werden. Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Kaution nicht für streitige Forderungen verwendet werden.
Gerät ein Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter das Mieterverhältnis fristlos kündigen.
Rechtliche Details zur so genannten „Mietsicherheit“ sind im Bürgerlichen Gesetzbuch, Paragraf 551 festgelegt.
