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NWZonline.de Ratgeber Wohnen & Leben

Mietkaution: Zum Einzug wird Pfand fällig

25.09.2021

Berlin Drei Nettokaltmieten (Monatsmieten ohne Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten) müssen Mieter meist beim Einzug zahlen. Diese Kaution ist das Pfand für den Vermieter. Insbesondere nach dem Auszug darf er darauf zugreifen: etwa wenn der Mieter Schäden in der Wohnung angerichtet hat. Leider bieten einige Banken keine Kautionskonten mehr an. Oder sie bieten Mietbürgschaften als Alternative an. Die Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest beantwortet in der Oktober-Ausgabe Fragen zu Regeln und Kosten von Mietsicherheiten.  

Mein Vermieter möchte, dass die Kaution auf sein Kautionskonto kommt. Kann er das verlangen?

Hier zählt, was im Mietvertrag vereinbart ist. In der Praxis kommen beide Varianten vor:  Vermieterkonto: Oft ist im Mietvertrag geregelt, dass das Geld auf einem Kautionskonto des Vermieters liegt. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution auf ein Sparkonto getrennt von seinem Vermögen anzulegen (Treuhandkonto). Die Kaution auf einem Vermieterkonto wird von Vermietern oft bevorzugt, weil sie einfach darauf zugreifen können.  Mieterkonto: Manchmal sind Vermieter einverstanden damit, dass die Kaution auf ein Kautionskonto des Mieters eingezahlt wird. Das Guthaben wird an den Vermieter verpfändet. Bei einigen Banken kostet die Eröffnung eines Kautionskontos bis zu 50 Euro einmalig.

Kostenfreie Kautionskonten für Mieter und Vermieter bieten etwa an: DKB, GLS Bank, PSD Bank Karlsruhe-Neustadt, Sparkasse Saarbrücken und Volksbank Dresden-Bautzen.  

Sind Mietbürgschaften eine Alternative zumKautionskonto?

Solche Produkte werden über Internetseiten wie Eurokaution, Kautionskasse, Kautionsfrei, Kautionsfuchs beworben und vertrieben. Die Anbieter kooperieren mit Versicherern wie der Allianz oder der R+V. Auch viele Banken wie die DKB bieten solche Alternativen an, etwa unter dem Begriff „Mietaval“.

Statt der Kaution bezahlt der Mieter eine Bank oder Versicherung dafür, dass diese dem Vermieter als Bürge zur Verfügung steht, falls der Mieter später etwa auszieht, ohne alle seine Schulden aus dem Mietverhältnis zu begleichen. Der Vorteil für Mieter besteht darin, dass sie beim Einzug keine hohe Kautionssumme auftreiben müssen.

Bei den meisten Anbietern kostet eine Mietbürgschaft jährlich zwischen 3 und 5 Prozent der eigentlichen Kautionssumme. Beispiel: Wer seinem Vermieter eine Bürgschaft in Höhe von 2000 Euro ausstellt und diese bei einem Anbieter abschließt, der als Gebühr 4,7 Prozent dieser Kautionssumme verlangt, zahlt jährlich 94 Euro. Diese Kosten werden Jahr für Jahr fällig. Die Gebühr wird bis zum Auszug gezahlt.

Wegen der Kosten rät Finanztest vom Abschluss einer Mietbürgschaft ab. Wer einen finanziellen Engpass hat und zu Beginn eines Mietverhältnisses die Kaution nicht aufbringen kann, schließt besser einen Kredit in Höhe der Kautionssumme ab. Bei den derzeitig niedrigen Zinsen ist das billiger als die Bürgschaft.  

Kann ich auch eineandere Geldanlage alsMietsicherheit wählen?

Ja, wenn der Vermieter einverstanden ist. Der Berliner Vermögensverwalter Growney etwa bietet als Alternative zum Kautionskonto ein „Mietkautionsdepot“ an. Das funktioniert so: Der Kautionsbetrag, der normalerweise auf einem Konto des Mieters oder Vermieters zum Sparzins von derzeit nahezu null landen würde, fließt dort in (börsengehandelte) Fonds. Der Mieter wählt eine Geldanlagestrategie und Growney kümmert sich dann um die Vermögensverwaltung.

Mieter und Vermieter unterschreiben – ähnlich wie beim verpfändeten Kautionskonto – eine Verpfändungerklärung. Endet das Mietverhältnis und hat der Vermieter noch Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, kann er die Auszahlung des Depotwerts an sich verlangen.

Die Anlage des Kautionsbetrags in Aktien oder Fonds ist aber nur etwas für risikobereite Mietparteien. Denn der Wert des Depots unterliegt den Wertschwankungen der Börse. Hat der Mieter bei Einzug in die Wohnung zum Beispiel 4500 Euro ins Mietkautionsdepot eingezahlt und ist der Depotwert bei Auszug um 30 Prozent gesunken, stehen dem Vermieter nur noch 3150 Euro als Mietsicherheit zur Verfügung. Ist der Depotwert um 30 Prozent gestiegen, kann er auf 5850 Euro zugreifen.

Auch die Kosten eines solchen Depots sind zu beachten: Die Verpfändung des Mietkautionsdepots kostet einmalig 29,75 Euro. Die Gebühr wird direkt aus dem Mietkautionsdepot beglichen. Vom Depotwert nimmt sich Growney zudem jährlich 0,68 Prozent als „Servicegebühr“ weg. Bei einem Depotwert von 4500 Euro wären das rund 31 Euro.

Finanztest-Tipps

  Kaution: Der Vermieter darf maximal drei Nettokaltmieten – Monatsmiete ohne Nebenkosten – als Kaution verlangen. Sie darf in drei Raten gezahlt werden. Die Summe kommt auf ein Konto des Mieters und das Guthaben wird an den Vermieter verpfändet. Oder der Vermieter legt das Geld auf ein Treuhandkonto. Bei der Kontoeröffnung verlangen einige Anbieter Gebühren. Die Kaution als Mietsicherheit für den Vermieter ist nach Ansicht der Stiftung Warentest in der Regel die beste Lösung für beide Miet­parteien.

  Bürgschaft: Von Kautionsversicherungen und Mietbürgschaften rät Finanztest grund­sätzlich ab – auch wenn sie von Versicherungs­gesell­schaften und Banken zum Teil stark beworben werden. Sie sind für Mieter sehr teuer. Wer die Kaution bei Einzug nicht aufbringen kann, schließt besser einen Ratenkredit ab. Eine Mietbürg­schaft kommt allenfalls als kurze Zwischenlösung in Betracht.

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