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NWZonline.de Ratgeber Wohnen & Leben

DARLEHEN: Bei Finanzierung auf Nummer sicher gehen

08.03.2022

Eine Immobilienkredit sollte gut strukturiert sein. Viele individuelle Elemente und eine langjährige Verpflichtung setzen eine kompetente Beratung für den persönlich genau passenden Kredit voraus. Worauf Immobilienkäufer bei einer Baufinanzierung achten müssen, erläutert uns Sven Nesselrath, Leiter des Kompetenzcenters Immobilien bei der Oldenburgischen Landesbank (OLB), im Interview.

Worauf sollten Bauherren oder Immobilienkäufer bei einer Finanzierung unbedingt achten?

Zunächst ist zu überlegen: Deckt meine Finanzierung alle Kosten ab? Dazu zählen der Kaufpreis, die Nebenkosten und anstehende Modernisierungen. Darüber hinaus kann es zu versteckten Kosten kommen, etwa beim Kauf einer Eigentumswohnung, wenn auf der letzten Eigentümerversammlung Investitionen beschlossen wurden, die nicht aus Rücklagen finanziert werden sollen.

Gibt es noch weitere wesentliche Punkte?

Ja, ganz wichtig ist auch die Gestaltung der Finanzierung. Kann ich öffentliche Förderungen nutzen? Wird in absehbarer Zeit eine größere Gutschrift fällig, die ich einbringen möchte? Neben der Zinsvariante spielt auch die Tilgungsvariante eine Rolle. Um eine Finanzierung sollte man sich rechtzeitig kümmern, auf jeden Fall vor der Unterschrift des Kaufvertrags.

Welche Zinsbindung ist zurzeit zu empfehlen?

Vor kurzem gab es diverse Zinserhöhungen am Markt, in allen Zinsbindungsdauern. Ein steigendes Zinsniveau ist mittlerweile schon eingepreist, dennoch sind wir im historischen Vergleich immer noch sehr günstig. Das heißt, in Anbetracht der Darlehenslaufzeit ist eine möglichst lange Zinsbindung zu empfehlen, in der Regel 15 bis 20 Jahre oder volle Zinssicherheit mit 30 Jahren.

Was passiert, wenn plötzlich das Einkommen – möglicherweise sogar dauerhaft – wegbricht?

Um das Risiko zu minimieren, werden die Einkommensquellen vor Vertragsabschluss durch das finanzierende Institut auf langfristige Verfügbarkeit geprüft. Für den schlimmsten Fall gibt es geeignete Versicherungsprodukte, um Familie und sich selbst vor finanziellen Engpässen zu schützen. Zusätzlich sollte man natürlich immer Rücklagen bilden.

Angenommen, der Darlehensnehmer ist auf einen solchen Fall finanziell überhaupt nicht vorbereitet?

Sollte der einmalige Zahlungsausfall eintreten, hat der Finanzierungsgeber Anspruch auf Schadensersatz durch Verzugszinsen. Werden überhaupt keine Zahlungen mehr geleistet, kann das Kreditinstitut das Darlehen kündigen und die Restschuld sowie die rückständigen Beträge verlangen, gegebenenfalls durch Verwertung des finanzierten Objektes. Grundsätzlich gilt: das finanzierende Institut rechtzeitig darauf ansprechen und die Vertragspartner nicht ins kalte Wasser fallen lassen. So gibt es die Chance, gemeinsam eine für alle Seiten tragbare Lösung zu finden.

Wie viel Eigenkapital empfehlen Sie für den Immobilienkauf?

Allgemein spricht man von zehn Prozent der Darlehenssumme oder ausreichend Eigenkapital, um die Nebenkosten zu finanzieren. Die Praxis heutzutage tendiert aber eher in Richtung Vollfinanzierung mit geringem Eigenkapitaleinsatz.

Welche Punkte sollten unbedingt in einer Finanzierung berücksichtigt werden?

Eine regelmäßige Sondertilgung beispielsweise. Und: Ab wann zahle ich Bereitstellungszinsen, und wie hoch ist der entsprechende Zinssatz? Eine gewisse Flexibilität bei Tilgungsanpassungen und Stundungen ist ebenfalls wichtig.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Ein Darlehen zur Baufinanzierung bedeutet für den Darlehensnehmer eine langfristige Verbindlichkeit, darum sollte die Annuität, die aus Zins- und Tilgungsanteil besteht, auch langfristig problemlos tragbar sein. Das monatliche Einkommen, alle regelmäßig anfallenden Kosten und ein angemessener Puffer sollten aufgelistet werden, um eine Rate zu ermitteln, die angenehm geleistet werden kann. Eine Tilgung sollte bei rund 2,3 bis 2,5 Prozent liegen oder das Darlehen bei einer maximalen Laufzeit von 35 Jahren ausgestaltet sein.

Ein abschließender Tipp?

Man sollte immer einen Puffer einkalkulieren, auch im Hinblick auf steigende Rohstoffpreise oder unvorhersehbaren Kosten.

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