Wenn ich die Anschlussfinanzierung nicht mit der erstfinanzierenden Bank vereinbare, sondern mit einer anderen: Wird meine Bonität erneut geprüft?
ANDREAS KOHL Ja sicher.
In einem Jahr brauche ich eine Anschlussfinanzierung über 135.000 Euro. Ich habe drei Angebote. Der Zins liegt zwischen 0,65 und 0,75 Prozent bei einer Tilgung von mehr als zwei Prozent. Sollte ich mir eines der Angebote jetzt sichern?
ALEXANDER NOTHAFT Das sind gute Konditionen, die Sie sichern sollten. Die Risiken der Weltkonjunktur nehmen zu, und das wird sich langfristig wahrscheinlich auch in der Zinsentwicklung zeigen.
Im Frühjahr ist unser Hauskauf perfekt. Ich nutze neben einem Bankkredit ein zinsgünstiges KfW-Darlehen. Dieses Darlehen hat aber nur zehn Jahre lang die guten Konditionen. Danach wird die KfW zu marktüblichen Zinssätzen weiter finanzieren. Ich möchte vorsorgen, damit möglicherweise steigende Zinsen mich nicht so hart treffen. Welche Möglichkeiten habe ich?
ANDREAS KOHL Laut Finanztest gibt es zwei Möglichkeiten: Sie nehmen das KfW-Darlehen als endfälliges Darlehen auf, für das Sie nur Zinsen zahlen. Statt zu tilgen, besparen Sie einen Bausparvertrag. Mit der Bausparsumme lösen Sie das KfW-Darlehen nach zehn Jahren ab. Dann fallen nur noch Raten für das Bauspardarlehen an, dessen Zinssatz heute schon feststeht. Die zweite Möglichkeit: Das KfW-Darlehen wird laufend getilgt. Ein Bausparvertrag wird in Höhe der Restschuld, die nach zehn Jahren noch zu Buche steht, abgeschlossen.
Wie lange sollte man beim Anschlussdarlehen die Zinsen festschreiben?
ANDREAS KOHL Das können Sie frei wählen; wir raten aber eher zu 15 Jahren, weil die Zinsdifferenz relativ gering ist. Nach zehn Jahren haben Sie ohnehin ein Sonderkündigungsrecht.
Wenn nach der Anschlussfinanzierung immer noch eine Restschuld zu tilgen ist, was mache ich dann?
ALEXANDER NOTHAFT Sie können zusätzlich einen Bausparvertrag abschließen und sich damit noch länger gegen einen Zinsanstieg absichern. Wird der Bausparvertrag dann doch nicht gebraucht, weil Geld aus einer anderen Quelle, etwa einer Erbschaft, zu Verfügung steht, lässt sich der Vertrag zum Beispiel für eine Modernisierung verwenden.
Ich muss demnächst 150.000 Euro finanzieren. Die 15-jährige Zinsbindung kostet ca. 0,3 Prozent mehr als die zehnjährige. Ist das ok? Für welche Zinsbindung sollte ich mich entscheiden?
ALEXANDER NOTHAFT Der geringfügig höhere Zins bedeutet für Sie fünf Jahre mehr Zinssicherheit und Kalkulierbarkeit. Ob Sie das wollen und können, müssen Sie selber entscheiden.
Wir möchten unsere Anschlussfinanzierung bei der KfW machen, weil es dort sehr günstige Konditionen gibt. Ist das möglich?
ALEXANDER NOTHAFT Nein, das geht nur dann, wenn Sie bereits Ihre Erstfinanzierung bei der KfW hatten.
Ich hatte einen Bausparvertrag abgeschlossen. Jetzt will die Bausparkasse mir das Darlehen nicht geben. Ist das legitim?
ANDREAS KOHL Ja, bevor ein Darlehen gewährt wird, auch ein Bauspardarlehen, muss geprüft werden, ob der Darlehensnehmer es auch zurückzahlen kann. Sie können allerdings auf das Darlehen verzichten und sich das Guthaben plus Zinsen auszahlen lassen, denn das ist ja Ihr eigenes Geld.
Mein Kreditvertrag läuft bis 2021. Sollte ich den Vertrag jetzt kündigen wegen der extrem niedrigen Zinsen?
ALEXANDER NOTHAFT: Nein, denn jetzt zu kündigen, wäre sicher zu teuer wegen der Vorfälligkeitsentschädigung. Außerdem ist die Bank nicht verpflichtet, Sie aus dem Ver trag zu entlassen
Bei meiner Erstfinanzierung habe ich ein Prozent pro Jahr getilgt. Gilt das auch für die Anschlussfinanzierung?
ALEXANDER NOTHAFT Nein. Wegen der Niedrigzinsen sollten es zwei, besser drei Prozent pro Jahr sein. Bevor Ihre jetzige Bank eine Weiterfinanzierung vorschlägt, können Sie selber Angebote einholen und miteinander vergleichen. Dazu geben Sie den Kreditinstituten die Höhe der Restschuld, Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate vor.
Meine Zinsbindung endet 2024. Soll ich mich um ein Forward-Darlehen kümmern? Ich habe gehört, dass das bis zu fünf Jahre vor Zinsbindungsende möglich ist.
ALEXANDER NOTHAFT Wenn Sie einen Anbieter finden, der Ihnen ein solches Darlehen ohne Bereitstellungszinsen gibt, kann das sinnvoll sein. Die meisten Anbieter verlangen ab zwei Jahre jedoch einen Aufschlag. Andererseits hängt die Entscheidung von der Zinsentwicklung ab. Die meisten Experten rechnen damit, dass die Zinsen erst einmal niedrig bleiben. Ganz ausgeschlossen ist es aber nicht, dass sie noch weiter sinken. Ihre Entscheidung kann Ihnen keiner abnehmen.
Wenn wir demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen, sind wir schon jenseits der 60. Ist die Sorge berechtigt, dass wir keinen Kredit mehr bekommen?
ALEXANDER NOTHAFT Bei der Kreditvergabe zählt nur die Bonität, also, ob Sie in der Lage sind, die finanzielle Belastung dauerhaft zu tragen. Alles andere wäre Altersdiskriminierung.
Ich habe einen zinsgünstigen Bausparvertrag. Für die Hausfinanzierung brauche ich das Geld nicht. Ist es noch sinnvoll, weiter einzuzahlen?
ALEXANDER NOTHAFT Sofern Sie die Sparbeitrag zahlen können, sollten Sie den Vertrag weiter führen. Es gibt zahlreiche Einsatzmöglichkeiten, gerade, wenn man ein Haus hat. Sollten sie beispielsweise für eine Modernisierung Geld benötigen, müssten Sie bei den meisten Banken einen Kleinstdarlehenzuschlag zahlen.
Ich bin erwerbsunfähig und bekomme eine Rente. Den größten Teil des Kredits habe ich bezahlt. Für die Restschuld brauche ich einen Anschlusskredit. Spielt meine Erwerbsunfähigkeit eine Rolle?
ANDREAS KOHL Entscheidend ist, ob Sie den Kredit bis zum letzten Euro zurückzahlen können. Das wird vor der Kreditzusage geprüft.
In den Medien ist häufig von negativen Bauzinsen die Rede. Ist damit wirklich zu rechnen?
ALEXANDER NOTHAFT Derzeit gibt es indirekte Negativzinsen nur bei der KfW, wenn man den Tilgungszuschuss mit einkalkuliert.
Ich habe eine Lebensversicherung, mit der ich einen Teil der Restschuld meines Baudarlehens ablösen möchte. Worauf sollte ich achten?
ANDREAS KOHL Möglich ist das. Aber Sie sollten die Lebensversicherung deshalb auf keinen Fall vorzeitig kündigen. Dann würde Ihnen der so genannte Schlussüberschuss verloren gehen, der die Auszahlsumme erhöht.
Ich habe einen Wohnriester-Bausparvertrag. Für meine Erstfinanzierung habe ich ihn nicht eingesetzt. Kann ich damit umschulden?
ALEXANDER NOTHAFT Ja, mit Wohnriester-Bausparverträgen, auch Eigenheimrente genannt, kann man umschulden, entschulden, Wohneigentum finanzieren und altersgerecht umbauen.
Was bedeutet Prolongation?
ANDREAS KOHL Sie ist die bequemste Variante der Anschlussfinanzierung, weil Sie bei Ihrer bisherigen Bank bleiben und ihr Verlängerungsangebot, die Prolongation, annehmen. Aber die bisher finanzierende Bank ist nicht dazu verpflichtet, Ihnen eine Verlängerung anzubieten. Sie muss lediglich drei Monate vor Zinsbindungsende darüber informieren, ob Sie einen Anschluss anbietet oder nicht. Umschuldung würde bedeuten, Sie entscheiden sich, mit einer anderen Bank weiter zu finanzieren.
In vier Monaten läuft die Zinsbindung meines Baudarlehens aus. Vor zwei Jahren habe ich ein Forward-Darlehen für den Anschluss abgeschlossen. Aber die Zinsen sind nicht gestiegen, sondern im Gegenteil gesunken. Komme ich raus aus dem Vertrag?
ALEXANDER NOTHAFT Nein. Sie haben sich dafür entschieden, das Zinsrisiko mit einem solchen Darlehen zu minimieren. Dass die Zinsen nicht gestiegen sind, ist kein böser Wille des Kreditgebers. Niemand weiß genau zu sagen, wohin sich die Zinsen bewegen oder ob und wo sie verharren. Bei einem Forward- Darlehen können Sie Glück oder Pech haben.
Weil die Zinsen sehr niedrig sind, können sie ja eigentlich nur noch steigen. Da kann man mit einem Forward-Darlehen doch gar nichts falsch machen. Oder?
ALEXANDER NOTHAFT In der gegenwärtigen Situation sind Forward-Darlehen sicher eine Option. Ein Restrisiko, was die Zinsentwicklung angeht, bleibt aber bestehen.
Was genau ist ein Forward-Darlehen?
ALEXANDER NOTHAFT „forward“ heißt „voraus“ und meint, dass man zu heutigen Konditionen ein Darlehen für die Zukunft abschließen kann. Möglich ist das in der Regel 36 Monate vor Ende der Zinsbindung. Forward-Darlehen werden von Banken und Bausparkassen angeboten.
Mein Darlehen läuft noch zwei Jahre. Dann habe ich noch eine Restschuld von 200.000 Euro. Ich würde gern so schnell wie möglich aus dem Vertrag, damit ich zu günstigeren Konditionen weitermachen kann. Geht das?
ANDREAS KOHL Aus einem laufenden Vertrag auszusteigen, ist heute in aller Regel nur möglich, wenn die Immobilie verkauft wird und dann nur mit einer entsprechenden Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank. Nach zehn Jahren allerdings haben Sie ein ordentliches Kündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB.
In zwei Jahren läuft die Zinsbindung unseres Baukredits aus. Das Risiko steigender Zinsen möchte ich so weit wie möglich ausschließen. Welche Möglichkeiten gibt es?
ANDREAS KOHL Sie können jetzt ein so genanntes Forward-Darlehen abschließen - zu heutigen Zinskonditionen und in der Regel mit geringem Aufschlag. Weil sich auch hier Vergleiche lohnen, informieren Sie sich am besten im Ratgeber „Immobilienfinanzierung. Die richtige Strategie“ von der Stiftung Warentest.
Unsere Zinsbindung endet im März. Gerade dann wird die Lebensversicherung meiner Frau fällig. Sollten wir mit dem Geld einen Teil der Restschuld tilgen? Oder ist das keine gute Idee?
ANDREAS KOHL Am Ende der Zinsbindung können Sie die Restschuld und damit die Höhe des Anschlussdarlehens reduzieren. Das geht auch mit der Summe aus einer Lebensversicherung.
www.bausparkassen.de und www.test.de